Ev alacaklar bu tarihi kaçırmasın! Şenay Araç'tan çok çarpıcı kiracı uyarısı geldi

Ev almak isteyen tüketiciler genellikle kredi yüksekliği ya da ev fiyatlarının yüksekliği arasında sıkışıp kalıyor. Peki konut piyasasında beklemek kazandırıyor mu, yoksa artan maliyetler ve enflasyon karşısında ev almak daha da zorlaşıyor mu? En doğru zaman hangisi?

Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, Tgrthaber.com Özel Haber Şefi Bengü Sarıkuş’a yaptığı çarpıcı değerlendirmelerde; gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenler için en uygun zamanı açıkladı. Uzman isim, ilan tuzaklarından tapu kontrollerine, kredi hamlelerinden sahadaki pazarlık taktiklerine kadar ev sahibi olmak isteyenler için çok çarpıcı bilgiler paylaştı. Araç ayrıca konut alacaklar için altın kuralları tek tek sıraladı. İşte detaylar...

Şu an ev almak isteyenler için “beklemek” kazandırıyor mu, yoksa enflasyon ve artan maliyetler karşısında her geçen gün kaybediyor muyuz?

Şenay Araç: Konut fiyatlarının artışı uzun zamandır enflasyon artış oranlarının altında kaldı. Reel olarak baktığımızda konut fiyatları yaklaşık yüzde 6 civarında enflasyonun altında seyrediyor. Fiyatlar yükseliyor gibi gözükse de hâlâ enflasyonun altında olması alıcı için önemli fırsatlar doğuruyor.

Bir taraftan da inşaat maliyetleri yükselmeye devam ediyor. Ben sahada firmaların artan inşaat maliyetlerini henüz tam olarak konut fiyatlarına yansıtamadığını gözlemliyorum. Eğer oturum amaçlı bir alım yapılacaksa bence şu an alım zamanıdır. Yatırım için de alıcılar açısından çok güzel fırsatlar var. Çünkü piyasada nakit sıkıntısı çok fazla. Pazarlık şansı yüksek ve gerçekten fırsat yerler çıkıyor.

Bu nedenle sadece "Biraz daha bekleyeyim, fiyatlar daha da düşsün." düşüncesinin her zaman kazandıracağını düşünmüyorum. Doğru evi, doğru fiyata bulduysanız değerlendirmek gerekiyor.

Ev alacaklar için en uygun alım tarihi tam olarak ne zaman?

Şenay Araç: Bence Ağustos ayı ev almak isteyenler için uygun bir zaman. Çünkü Ağustos tatil sezonu ve piyasa daha sakin bir seyirde geçiyor.

Ben özellikle Eylül öncesi alıcıların hareket etmesi gerektiğini düşünüyorum. Okulların açılmasıyla birlikte satılık piyasası da hareketleniyor, alıcı sayısı artıyor ve satışlar hızlanıyor. O yüzden bütçesi hazır olan, doğru evi bulan alıcı Eylül ayını beklememeli. Eylül'den önce hareket etmek kazandırır.

Yaz sezonunun bitişiyle birlikte konut sektöründe bir daralma veya fiyat kırılması görecek miyiz?

Şenay Araç: Belki fiyat kırılmasını Kasım ayında, işlerin en sakin olduğu dönemde görebiliriz.

Ama burada çok önemli başka bir konu var. Kredilerde herhangi bir aşağı yönlü hareket olursa bu daire fiyatlarının yükselmesine neden olabilir. Bunu da unutmamak gerekiyor.

Yani "Kasım ayında fiyatlar biraz daha düşer, bekleyeyim." derken kredi faizlerinde bir düşüş başlarsa piyasaya yeniden alıcı girer. Talep artar, satışlar hızlanır ve bununla beraber konut fiyatları da yukarı doğru hareket edebilir. Onun için doğru evi, doğru fiyata bulan kişinin sadece fiyat kırılmasını beklemesini çok doğru bulmuyorum.

Yüksek faiz ortamında krediyle ev almak mantıklı bir hamle mi?

Şenay Araç: Alıcının az bir eksiği varsa, peşinatı elindeyse, krediyle tamamlayıp fiyatlar uygunken evini alabilir. İlerleyen günlerde kredi faizleri düştüğünde yapılandırma yapar, kredisini günceller.

Burada benim için önemli olan evi uygun fiyata almak. Çünkü kredi faizleri ileride değişebilir, kredi yeniden yapılandırılabilir. Ama bugün uygun fiyata bulduğunuz evi yarın aynı rakama bulamayabilirsiniz. Tabii burada bütün evi krediyle almaktan bahsetmiyorum. Peşinatınız varsa, az bir eksiğiniz kalmışsa ve ödeme gücünüz de uygunsa krediyle tamamlamak düşünülebilir. Yani evi uygun fiyata almak şu an için önemli.

Ev alacaklar için altın kural nedir?

Şenay Araç: Benim ev alacaklara altın kuralım şu:

İlanlara ve ilandaki rakamlara çok fazla güvenmesinler. Sahaya çıksınlar. Bugün ilan fiyatlarının birçoğunda yüzde 10-15 civarında şişirilmiş rakamlar veya pazarlık payları görebiliyoruz. Bire bir sahada gezsinler, evi mutlaka görsünler, bölgeyi araştırsınlar. Bölgedeki emlakçılarla görüşüp fiyat karşılaştırması yapsınlar.

Sahte ilanlara, "fırsat", "acil satılık", "çok sıkışığım", "kaçırılmayacak fırsat" gibi ilanlara hemen kanmasınlar.

Önce bölgenin gerçek fiyatını öğrensinler. Sonra pazarlıklarını yapsınlar. İstenilen fiyatın altında teklif vermeye de çekinmesinler. Çünkü ben bugün için şunu çok net söylüyorum: Şu anda nakdi olan kral.

Piyasada fırsat konutlar gerçekten var mı, yoksa alıcılar hangi tuzaklara düşmemek için nasıl bir strateji izlemeli?

Şenay Araç: Piyasada fırsat konutlar gerçekten var. Ama fırsat konutu bulmak için iyi araştırmak gerekiyor. Özellikle ilanlarda son dönemde çok yapılan bir yöntem var. Önce evi gerçek değerinin yüzde 30 üzerinde ilana giriyorlar. Daha sonra fiyatı indirip sanki çok büyük bir indirim yapılmış gibi gösteriyorlar.

Alıcı da "Bu evin fiyatı çok düşmüş, fırsat." diye düşünüyor. Oysa belki de o ev zaten hiçbir zaman ilk yazılan rakamı etmiyordu. Buna çok dikkat etsinler.

Karşılaştırmalı fiyatları mutlaka tespit etsinler. Aynı bölgede, aynı sokakta, benzer binalardaki konutların fiyatlarını araştırsınlar. Tapu kontrolünü yapmadan ev almasınlar. Mülk sahibinin e-Devlet'inden tapu kayıt örneğini istesinler. Güncel takyidat bilgilerini mutlaka görsünler. Üzerinde haciz var mı, ipotek var mı? Tapusu hisseli mi? Bunların hepsini araştırsınlar.

Binanın iskânı var mı, ruhsatı var mı? Deprem geçmişi nasıl? Kentsel dönüşüme giriyor mu? Binada güçlendirme yapılmış mı? Bunları mutlaka öğrensinler.

KİRACILI EV ALACAKLAR AMAN DİKKAT!

Binada oturan kitleyi de araştırsınlar. Aidatı ne kadar, başka hangi masrafları var? Bunları bilmeden ev almasınlar. Bir de özellikle kiracılı evlerde çok dikkatli olsunlar. Kiracıyla görüşmeden, mevcut kira ilişkisini ve hukuki durumu incelemeden, gerekiyorsa hukuken geçerli yazılı bir belge almadan "Ben evi alırım, kiracı zaten çıkar." diye düşünmesinler.

Çünkü kiracısıyla sorunu olan bazı mülk sahipleri evi acil satıp kurtulmak istiyor. Siz evi aldıktan sonra o sorun sizin üzerinize kalabilir ve ileride üzülmenize neden olabilir. Bunu çok ciddi araştırsınlar.

EV ALACAKLAR İÇİN KRİTİK FORMÜL

Alacağınız ev için ayırdığınız bütçeyi net olarak belirleyin. Bütçenizin üstündeki fiyatlardaki evleri gezmeyin. Bu, kafanızı karıştırır.

Bulduğunuz ev için akrabalarınızdan ve arkadaşlarınızdan fikir ya da onay almayın. Beğendiğiniz evi onların düşünceleri yüzünden sorgulamanız, kafanızı karıştırmaktan başka bir işe yaramaz; hatta vazgeçme noktasına kadar götürebilir.

Oturmak veya yatırım yapmak istediğiniz bölgeyi net olarak belirleyin.

Ciddi pazarlık yapın. İstenilen fiyatın altında teklif vermeye çekinmeyin, utanmayın. Çünkü şu anda nakdi olan kral.

Tapu kontrollerini yapmadan, gerekli sözleşmeleri hazırlamadan para veya kapora göndermeyin. Ödemelerinizi mutlaka kayıtlı ve açıklamalı banka kanalıyla yapın.

Ev alırken sadece fiyata bakılmaz. Evin fiyatı kadar tapusu, binası, kiracısı, lokasyonu ve geleceği de araştırılır. Fırsat ev vardır ama gerçek fırsatı bulmak için sahayı bilmek gerekir.

Gayrimenkulde doğru karar vermenin yolu doğru bilgiye ulaşmaktan geçer. Bilgi güçtür.