Konut fiyatlarındaki fahiş artış sonrası hobi bahçelerine ve hisseli tapulara yönelen vatandaşlara kötü haber! Mert Başaran, tarım arazilerinin hukuken bölünemeyeceğinin altını çizerek, "gri alan" olarak adlandırılan yöntemlerle (kooperatif, muvafakatname) yapılan satışların büyük risk taşıdığını belirtti. Ünlü ekonomistten hobi bahçeleri ve konut piyasasına ilişkin çarpıcı uyarılar...
Ekonomist Mert Başaran, katıldığı bir programda hobi bahçeleri, hisse tapu sistemi ve konut erişimi krizi üzerinden yatırımcıları yakından ilgilendiren dikkat çekici değerlendirmelerde bulundu. Başaran, özellikle tarım arazilerinin parçalanması, yasal riskler ve artan konut fiyatlarının oluşturduğu baskıya vurgu yaptı.
“Dünyanın ana hedefi toprakları bölüp parçalamak üzerine değil, toprakları birleştirmek üzerine. Hisse/tapu meselesi ne kadar riskli? Niye insanlar artık 1+1 yerine 1+0, 20 metrekare evlere yöneliyor? Çünkü 1+1 bile alamıyoruz. Bundan sonra insanlar bunu asla tercih etmemeli mi? Elinde olanlar satamayacak mı? Kimse villada yaşamak varken karavanda yaşamak ister mi? Ama zaten bunu yatırım olarak görmediğim için bu bir yatırım değildi.”
Başaran hobi bahçelerine ilişkin ise “Şimdi ortada muallakta kalan bir durum var. Sosyal medyada sürekli farklı haberler görüyoruz; biri yıkılacak diyor, diğeri hiçbir şey olmayacak diyor. Yıkım videoları dolaşıyor ama eski mi yeni mi belli değil. Kimse net bir şey bilmiyor" dedi.
Başaran, tarla vasıflı alanlara yapılan yapılaşmaların hukuki çerçevesini değerlendirirken şöyle dedi: "Yıllardır emlak sektöründe olan biri olarak ekibime hep şunu söyledim: hobi bahçesi tarzı yerleri satmadık. Çünkü bunun bir riski vardı. Devletin temel yaklaşımı şu: büyük tarım arazilerini bölüp küçük parçalara ayıramazsın. Bu hem toprağın değerini hem de verimliliğini düşürür. Tarım yapılamaz hale gelir. Dolayısıyla buna izin yok."
Ancak süreç içinde farklı yöntemlerle bu alanların bölündüğünü belirten Başaran, “gri alanlara” dikkat çekti.
Başaran, “Ama insanlar çeşitli ‘gri alanlar’ buldu. Hisseli satışlar, muvafakatname yöntemleri, kooperatifler. Bu şekilde parçalı satışlar yapıldı. Ardından ikinci aşama geldi: bu yerlere yapı yapılmaya başlandı. İnsanlar sadece ekip biçmek için değil, hafta sonu kaçamak yapmak için aldı. Konteyner koyan oldu, tiny house koyan oldu, karavan koyan oldu, hatta betonarme ev yapanlar oldu" şeklinde konuştu.
Başaran, "Sonra iş büyüdü. Bazıları bu alanları ticari işletmeye çevirdi. Küçük parsellere birden fazla yapı koyup günlük kiraya vermeye başladılar. Bu yayılınca şu soru ortaya çıktı: o zaman imarlı arsaya neden para verelim? Bu da sistemde dengesizlik oluşturdu ve şikayetleri artırdı" diyerek konunun kontrolden çıktığını ifade etti.
Bu tür uygulamaların geçmişteki imar affı süreçleriyle ilişkilendirildiğini belirten Başaran, beklenti psikolojisinin etkisini şöyle anlattı:
“Bu durum aslında yıllardır var. Daha önce de imar affı gibi düzenlemelerle çözüldü. İnsanlar da ‘öncekiler affa girdi, ben de girerim’ diye düşündü. Kimisi gerçekten ihtiyacından yaptı; bütçesi yazlık almaya yetmediği için böyle çözümler aradı. Kimisi de yatırım ve rant amacıyla yaptı.”
Uzman isim, "Bir yazlık bugün 8-10 milyon liradan başlıyor. Ama insanlar 2-2,5 milyon liraya hisseli yer alıp üzerine yapı koydu. Daha sonra affa girerse ciddi kazanç elde etme ihtimali oluştu. Bu örnekleri gören başkaları da aynı yolu izledi" dedi.
“Bu durum biraz temel ihtiyaçlarla ilgili. İnsanların bütçesi yetmediği için daha ucuz ve riskli alternatiflere yönelmesi gibi. Konut erişimi zorlaştıkça bu tür çözümler artıyor. İnsanlar şehirden kaçmak, doğaya gitmek istiyor. Bu çok insani bir ihtiyaç.”
Başaran "Pandemiyle birlikte bu eğilim daha da arttı. Karavan kültürü, tiny house trendi, doğaya dönüş isteği. Ama asıl sebep ekonomik: insanlar büyük yer alamıyor. Tıpkı konutta olduğu gibi. Eskiden 2+1 alınırken şimdi 1+1, hatta 1+0’a düşüldü. Çünkü bütçe yetmiyor" dedi.
Başaran, şu uyarılarda bulundu:
“Hisse tapu meselesine gelirsek, burada ciddi riskler var. Birincisi, bazı yerler yasal olmayan şekilde bölünüyor. İkincisi, yasal olsa bile hissede herkesin yeri net değil. Bu da anlaşmazlıklara yol açıyor. ‘Burası benim, orası senin’ kavgaları çıkıyor. Üçüncüsü, ortaklık sorunları var. Türkiye’de ortaklık yönetmek zor. Ayrıca şufa davaları gibi hukuki riskler de mevcut.”
“Bugün elinde hobi bahçesi olanlar için durum belirsiz. Satmak zorlaşmış durumda ve fiyatlar düşüyor. Yatırım olarak zaten baştan riskliydi. Kullanım amacıyla alanların ise devletin alacağı kararı beklemesi gerekiyor.”
Geleceğe ilişkin olası senaryoları da paylaşan Başaran "Bundan sonrası için muhtemelen daha sıkı kurallar gelecek. Belki belirli bir tarihten önce yapılanlar için af benzeri çözümler olabilir. Elektrik ve su bağlanan yerler için özel düzenleme yapılabilir. Ama bu da adalet tartışmalarını beraberinde getirir" şeklinde konuştu.
"Sonuç olarak bu trend bize şunu gösteriyor: insanların geliri, konut ve arsa fiyatlarının çok gerisinde kaldı. Eskiden bir maaşla arsa alınabilirken bugün aynı şey için milyonluk gelir gerekiyor. İnsanlar büyük alamayınca küçüğe yöneliyor. Ama bu da yasal sınırlarla çelişiyor"
“Yani mesele sadece hobi bahçesi değil; konuta erişim sorunu. İnsanlar artık barınma ve nefes alma ihtiyacını karşılamak için alternatif yollar arıyor. Bu da sistemdeki temel ekonomik sıkıntıyı açıkça ortaya koyuyor.”
Google Play
App Store
14:24
