Konutta kartlar yeniden dağıtılıyor! Yatırımın geri dönüşü kısaldı, zirvede sürpriz şehir

Satış fiyatlarındaki durağanlığa karşılık kiraların yükselişini sürdürmesi, gayrimenkulde amortisman sürelerini tarihi dip seviyelere çekti. Türkiye genelinde bir ev kendi parasını ortalama 13 yılda çıkartırken, yatırımcılar için "al-sat" devri kapandı, "düzenli kira geliri" dönemi yeniden başladı.

İstanbul'da kira çarpanı 199 aya düşerken, geri dönüş süresinin en kısa olduğu şehir ise şaşırttı.

 

ENFLASYON BASKISI DENGELERİ DEĞİŞTİRDİ Türkiye konut piyasasında son dönemde yaşanan fiyat dengelenmesi, gayrimenkul yatırımcısının geri dönüş hesabını sil baştan değiştirdi. Yüksek enflasyonun etkisiyle kiralık konut fiyatları tırmanışını sürdürürken, konut satış fiyatları aynı ivmeyi yakalayamadı ve birçok kentte reel olarak geriledi.

Bu tablo, yatırımcıların en kritik pusulası olan amortisman süresini (konutun kira geliriyle kendini ödeme süresi) hızla aşağı çekti. Yılın başında Türkiye genelinde 14 yıl seviyesinde olan ortalama amortisman süresi 13 yıla kadar geriledi.

"AL-SAT" BİTTİ, "DÜZENLİ GELİR" DÖNEMİ BAŞLADI 

Konut, uzun bir aradan sonra sadece "gelecekteki değer artışı" beklentisiyle değil, mevduata alternatif "düzenli ve sürdürülebilir nakit akışı" aracı olarak yeniden sahneye çıktı.

Görüşlerine başvurduğumuz sektör temsilcileri, al-sat yaparak kısa vadede prim elde etme devrinin yerini kira getirisi odaklı uzun vadeli stratejilere bıraktığını vurguluyor. Arzın kısıtlı kalması ve kiralık konuta olan yüksek talep, kira getirilerini canlı tutan en temel motor olmaya devam ediyor.

BAŞKENT ANKARA YATIRIMIN YENİ MERKEZİ 

Metropoller arasında Amortisman süresinin en kısa olduğu şehir olarak Ankara öne çıktı. Başkentte bir konutun kira geliriyle kendini amorti etme süresi ortalama 12 yıla kadar düştü.

Ankara'daki satış fiyatlarının İstanbul’a kıyasla henüz erişilebilir seviyelerde bulunması ve bölgedeki güçlü kira artışları, yatırımcı rotasını doğrudan İç Anadolu’ya çevirdi. Ankara’yı yatırım avantajında Tekirdağ ve Şanlıurfa takip ediyor.

İSTANBUL’DA TARİHİ EŞİK: KİRA ÇARPANI 199 AYA DÜŞTÜ

Türkiye’nin en büyük konut pazarı olan İstanbul’da da taşlar yerinden oynadı. Megakentte kira çarpanı kritik psikolojik eşik olan 200 ayın altına inerek 199 ay olarak hesaplandı.

Bu gerileme, İstanbul'da ev fiyatlarının reel değer kaybettiğini ancak kira potansiyelinin tavan yaptığını kanıtlıyor. Özellikle merkezi lokasyonlar ve toplu ulaşım akslarına yakın projelerde iştahın önümüzdeki aylarda daha da katlanması bekleniyor.

TURİZM BÖLGELERİNDE AMORTİSMAN SÜRESİ UZUYOR 

Anadolu kentlerinde geri dönüş süreleri kısalırken, Ege ve Akdeniz’in turizm merkezlerinde tablo tam tersi bir seyir izliyor. Yüksek gayrimenkul satış fiyatları nedeniyle turizm bölgelerinde yatırımın kendini ödeme süresi hayli uzadı.

• Muğla: 19 Yıl
• Antalya: 18 Yıl
• Aydın: 17 Yıl

Bu durum, yatırımlarını kira getirisine bağlayan yatırımcıların tatil beldelerinden ziyade sanayi ve öğrenci yoğunluğu olan Anadolu şehirlerine kaymasına neden oluyor.

BÜYÜKŞEHİRLERDE AMORTİSMAN KARŞILAŞTIRMASI 

Türkiye geneli ortalamasının 13 yıl olduğu piyasada öne çıkan şehirlerin amortisman süreleri şu şekilde şekillendi:

• Ankara: 12 Yıl
• Tekirdağ: 12.5 Yıl
• Şanlıurfa: 13 Yıl
• İstanbul: 14 Yıl (199 Ay)
• Bursa: 14 Yıl
• Adana: 14 Yıl
• Sakarya: 14 Yıl

GELECEK ÖNGÖRÜSÜ: KİRA POTANSİYELİ GÜÇLÜ BÖLGELER KAZANACAK 

Sektör uzmanlarına göre önümüzdeki dönemde gayrimenkulün yıldızı, prim yapma kapasitesinden ziyade "kiralama hızı ve yüksek kira çarpanı" olan bölgelerde parlayacak.

Konut alıcısı artık metriğe veya sitenin adına bakarken ilk soru olarak "Bu ev bana ayda ne kadar kira getirir?" sorusunu soruyor. Reel fiyat düşüşü ve yüksek kira dengesi korunduğu sürece konut yatırımı cazibesini korumaya devam edecek.