Gayrimenkul piyasasında yaşanan son gelişmeler, milyonlarca tapu sahibini yakından ilgilendiren yepyeni bir hukuki durumu gündeme getirdi. Özellikle eski binalarda ve kentsel dönüşüm sürecine giren yapılarda sıkça karşılaşılan arsa payı hataları, mülk sahipleri için büyük riskler barındırıyor. Uzmanlar, tapusunda arsa payı yanlış hesaplanmış olan vatandaşların ciddi hak kayıplarına uğrayabileceği konusunda peş peşe uyarılar yapıyor. Kentsel dönüşüm yasası kapsamında binaların yenilenmesi aşamasında, bu hatalı paylaşımlar yüzünden daire sahipleri arasında büyük anlaşmazlıklar meydana geliyor. Hukukçular, mağduriyet yaşamamak adına herkesin e-Devlet üzerinden veya tapu müdürlüklerinden kendi paylarını acilen kontrol etmesi gerektiğini vurguluyor. Arsa payı düzeltme davalarının son dönemde rekor seviyede arttığı ve mahkemelerin bu konuda emsal kararlar aldığı belirtiliyor. Peki, tapunuzdaki arsa payının doğru olup olmadığını nasıl anlayabilirsiniz ve hatalı durumlarda hangi yasal yollara başvurmalısınız?
Türkiye genelinde milyonlarca vatandaşı doğrudan etkileyen tapu işlemleri ve mülkiyet hakları konusunda son derece kritik bir dönemece girildi. Ev veya iş yeri satın alırken genellikle sadece fiziki duruma ve fiyata odaklanan alıcılar, tapudaki arsa payı detayını gözden kaçırarak büyük bir tuzağa düşüyor. Oysa bir bağımsız bölümün değerini ve kentsel dönüşümdeki hakkını belirleyen en temel unsur, tapu senedinde yazan bu kritik orandır. İnşaat aşamasında müteahhitler veya proje müellifleri tarafından yapılan hatalı hesaplamalar, yıllar sonra binaların yıkılıp yeniden yapılması gündeme geldiğinde adeta patlamaya hazır bir bombaya dönüşüyor. Yanlış hesaplamalar nedeniyle, daha küçük ve değersiz bir dairenin sahibi, en değerli dairenin sahibiyle aynı veya daha fazla arsa payına sahip olabiliyor. Bu durum da yeni yapılacak binada hak sahiplerinin metrekare veya şerefiye kaybı yaşamasına neden olarak telafisi güç maddi hasarlar meydana getiriyor. Durumun ciddiyetinin farkına varan vatandaşlar ise haklarını aramak ve gelecekteki olası kayıpların önüne geçmek için soluğu mahkemelerde alıyor.
Bir binadaki bağımsız bölümlerin, binanın inşa edildiği arsa üzerindeki mülkiyet hakkını ifade eden arsa payı, kanuna göre bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre adil bir şekilde dağıtılmalıdır. Ancak uygulamada, özellikle geçmiş yıllarda inşa edilen yapılarda bu dağılımın son derece özensiz, hatta bazen kasıtlı olarak hatalı yapıldığı görülmektedir. Proje aşamasında yapılan rastgele paylaştırmalar, bugünkü hukuki uyuşmazlıkların temelini oluşturuyor. Arsa payı hatalarının arkasında yatan temel nedenleri ve bu hataların tespit yöntemlerini şu şekilde sıralamak mümkündür:
Proje Aşamasındaki Dikkatsizlikler ve Yanlış Hesaplamalar Müteahhitlerin veya proje çizen mimarların, dairelerin şerefiye bedellerini, metrekare büyüklüklerini ve cephe avantajlarını göz ardı ederek herkese eşit veya rastgele pay dağıtması en büyük sorundur. Bu tür dikkatsizlikler, ilerleyen yıllarda binanın yıkım kararı alındığında daire sahiplerini doğrudan karşı karşıya getirmektedir.
Değerleme Uzmanlarından Destek Alınmadan Yapılan İşlemler Binanın inşası sırasında profesyonel bir gayrimenkul değerleme uzmanından rapor alınmaması, payların adaletsiz dağıtılmasına yol açmaktadır. Değerleme eksikliği, yıllar sonra kentsel dönüşümde yeni dairelerin paylaşımı sırasında büyük kavgalara zemin hazırlamaktadır.
Bağımsız Bölümlerin Güncel Değeriyle Tapudaki Oranın Karşılaştırılması Birçok tapu sahibi, yıllarca oturduğu evin veya yatırım amacıyla aldığı dükkanın gerçek arsa payını ancak kentsel dönüşüm kapıya dayandığında öğreniyor. Eğer dairenizin mevcut piyasa değeri yüksek ancak tapudaki arsa payınız komşularınıza kıyasla çok düşükse, vakit kaybetmeden hukuki süreci başlatmanız gerekmektedir.
Türkiye'nin gerçeği olan deprem riski ve buna bağlı olarak hızlanan kentsel dönüşüm çalışmaları, arsa payı konusunu hiç olmadığı kadar hayati bir noktaya taşıdı. Riskli yapı ilan edilerek yıkım kararı alınan binalarda, yeni projenin nasıl şekilleneceği, hangi müteahhitle anlaşılacağı ve yeni dairelerin nasıl paylaşılacağı tamamen arsa payı oranlarına göre belirlenmektedir. Kat Malikleri Kurulu toplantılarında alınacak kararlarda oy hakkı, doğrudan bu pay üzerinden hesaplanmaktadır. Hatalı paylaşıma sahip olan bir apartmanda, aslında en değerli ve büyük daireye sahip olan kişi, sırf arsa payı düşük yazıldığı için karar alma mekanizmasında azınlıkta kalabiliyor. Kentsel dönüşüm süreçlerinde arsa payının doğrudan etkilediği kritik unsurlar şunlardır:
Karar Alma Süreçlerindeki Oy Hakkı ve Çoğunluk Durumu Kentsel dönüşüm kararları alınırken apartman yönetim toplantılarında yasal çoğunluk sağlanması zorunlu kılınmıştır. Bu çoğunluk kişi sayısına göre değil, doğrudan arsa payı oranına göre hesaplandığı için payı düşük yazılan malikler hiçbir kararda söz sahibi olamamaktadır.
Yeni Yapılacak Binadaki Daire Paylaşımı ve Metrekare Kayıpları Müteahhit ile yapılacak sözleşmelerde, eski daire sahiplerine verilecek yeni dairelerin büyüklükleri ve konumları arsa payına göre tespit edilmektedir. Hatalı bir paya sahipseniz, yeni binada çok daha küçük, değersiz veya karanlık cepheye bakan bir daireye razı olmak zorunda kalabilirsiniz.
Olası Kamulaştırma veya Satış Durumlarında Elde Edilecek Gelir Bina yıkıldıktan sonra arsanın satılması veya devlet tarafından kamulaştırılması gündeme gelirse, elde edilecek gelirin dağıtımı yine bu orana göre yapılmaktadır. Adil olmayan bir arsa payı dağılımı, yatırımınızın veya mülkünüzün maddi karşılığını tam olarak almanıza büyük bir engel teşkil etmektedir.
Tapusundaki arsa payının bağımsız bölümünün gerçek değeriyle örtüşmediğini tespit eden vatandaşlar için Türk Hukuku önemli bir çıkış yolu sunmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında açılabilen arsa payı düzeltme davası, bu tür haksızlıkların giderilmesi için başvurulabilecek en temel hukuki araçtır. Bu dava, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılmakta olup, tüm kat maliklerinin davaya dahil edilmesi zorunluluğunu taşımaktadır. Mahkeme sürecinde atanan alanında uzman bilirkişi heyetleri, binanın projesini, inşa edildiği tarihteki mimari özelliklerini, dairelerin konumlarını ve şerefiye değerlerini en ince ayrıntısına kadar inceleyerek adil bir oran tablosu meydana getirir. Hakim, bu detaylı raporlar doğrultusunda eski ve hatalı payların iptaline, yeni ve adil payların tapu siciline tescil edilmesine karar verir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken en kritik husus, bu davanın zamanlamasıdır. Bina yıkıldıktan veya kentsel dönüşüm süreci fiilen başladıktan sonra bu davanın açılması ciddi usul sorunlarına ve reddedilme riskine yol açabileceği için, mülk sahiplerinin binaları henüz ayaktayken hukuki süreci başlatmaları büyük önem taşımaktadır.
Google Play
App Store
10:00
