Derinlemesine Analiz, Teyitli Haber! Tıkla ve favori kaynağın yap.
İstanbul başta olmak üzere deprem riski taşıyan şehirlerde hız kazanan kentsel dönüşüm süreci, milyonlarca ev sahibi ve kiracıyı doğrudan etkiliyor. Riskli yapı tespitinden tahliye süreçlerine, kira yardımlarından müteahhit anlaşmalarına kadar uzanan dönüşüm sürecinde ise birçok vatandaş haklarını tam olarak bilmeden hareket ediyor. Özellikle aceleyle imzalanan sözleşmeler, eksik bilgiyle yapılan tahliyeler ve destek başvurularında yapılan hatalar hem maddi kayıplara hem de uzun süren hukuki anlaşmazlıklara yol açabiliyor.
HABERİN ÖZETİ
Okunma süresi 39 saniyeye düşürüldü.
Okunma süresi 39 saniyeye düşürüldü.
ÖZETİ PAYLAŞ
Bir yandan eski ve riskli yapıların yenilenmesi hedeflenirken diğer yandan artan kira fiyatları, taşınma maliyetleri ve uzayan inşaat süreçleri vatandaşın yükünü daha da ağırlaştırıyor.
Uzmanlar, dönüşüm sürecinde en sık yapılan hataların hak sahipliği durumunun araştırılmaması, resmi tebligatların dikkate alınmaması ve kiracı ile ev sahibi arasındaki yükümlülüklerin karıştırılması olduğuna dikkat çekiyor.
Peki, dönüşüm sürecinde ev sahipleri hangi kritik hataları yapıyor? Kiracılar hangi haklarını bilmiyor? Riskli yapı kararından sonra ev sahibi, kiracı ve müteahhiti hangi hukuki süreçler bekliyor? Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde hangi maddeler ileride büyük mağduriyetlerin önüne geçiyor? Tapu, kira yardımı ve tahliye süreçlerinde vatandaşın en sık düştüğü hatalar neler? İntifa hakkı, oturma hakkı ve hissedarlık gibi durumlarda kira yardımı şartları nasıl değişiyor? Kentsel dönüşüm nedeniyle evinden çıkmak zorunda kalan kiracılar hangi haklarını mutlaka bilmeli? Vatandaşlar hak kaybı yaşamamak için başvuru ve sözleşme süreçlerinde nelere dikkat etmeli?
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Avukat Dr. Ali Yüksel, Tgrthaber.com Özel Haber Editörü Zeynep Gizem Er’e yaptığı özel açıklamalarda; dönüşüm sürecinde yapılan en kritik hataları, kiracıların bilinmeyen haklarını, müteahhit seçimindeki riskleri ve kira yardımı süreçlerinde dikkat edilmesi gereken detayları anlattı.
Kentsel dönüşümde vatandaşların en büyük yanılgılarından birinin hazır sözleşme kullanımı olduğunu belirten Yüksel, projeye özel hazırlanmayan metinlerin ciddi risk oluşturduğunu söyledi.
Yüksel, şu ifadeleri kullandı:
''Malikler, apartmanların ya da arsalarının durumu net olarak kendi ellerinde bir raporda bulunmadığı için müteahhite bunu veremiyorlar ve müteahhit de kabaca bir teklif veriyor. Herhangi bir müteahhitin bir apartman için ciddi bir teklif vermesi onun tapuda belediyede bir araştırma yapmasını gerektiriyor. Bu araştırma, bir kentsel dönüşüm uzmanı hukukçu ya da mimar veya şehir plancısı tarafından yapılabilir. Bunun için ödenecek bedel yaklaşık 150-200 bin TL oluyor. Bunu da apartman karşılamadığı için müteahhit de kendi teklifinin kabul edileceği henüz belli olmadığı için sağlam verilere dayanmadan bir teklif ortaya koyuyor. Bu durumda her müteahhitin teklifi farklı olabiliyor. Sözleşme aşamasında da benzer hatalar oluyor. İnternetten indirilen sözleşmeler olaya uygulanmadığı halde imzalanıyor. Başka bir proje için hazırlanmış sözleşme üzerinden kopyala yapıştır yapılarak görünüyor. Bu da sözleşmenin anlaşılmaz, karmakarışık ve uygulanamaz olmasına yol açıyor. Diğer bir hata, işin başlaması ve bitirilme aşamalarının net olmaması. Başka parsellerle birleşme durumunda da diğer parseli bağlamayan hükümlerin yer alması. Kira hükümlerinin ve gecikmede tazminat ve fesih şartlarının doğru konulmaması da önemli eksiklerden.''
Sözleşmelerde özellikle işin başlangıç ve teslim tarihlerinin net yazılması gerektiğini belirten Yüksel, kira hükümleri, gecikme cezaları ve fesih şartlarının açık şekilde düzenlenmemesinin ilerleyen süreçte büyük mağduriyet oluşturduğunu vurguladı.
Dr. Ali Yüksel’in en dikkat çeken uyarılarından biri ise müteahhit faturalarıyla ilgili oldu.
Kentsel dönüşüm sürecinde birçok ev sahibinin farkında olmadan ciddi mali yükümlülük altına girebildiğini belirten Yüksel, sürpriz şekilde borç çıkabileceğini belirtirken şu sözleri kullandı:
''Müteahhit ile kat malikleri arası yapılan sözleşmenin en önemli konusu inşaata ne zaman başlanacak, ne zaman bitirilecek? Karşılıklı haklar ve borçlar nasıl olacak? gibi mevzular oluyor. Bunlar da çoğu zaman hatalı konuluyor. Alınacak teminat türleri; banka teminat mektubu, ipotek, senet veya çek, 3. şahsın kefilliğinin alınması gibi şekillerde olabiliyor. Ayrıca kentsel dönüşümde yüzde 6 oranında bir teminat bakanlığa depo ediliyor. Ancak bu teminat kira veya diğer tazminatlar için değil, inşaatın tamamlanmasında kullanılıyor. Müteahhite verilen vekaletnamenin içeriği de çoğu zaman malik haklarına zarar verecek şekilde oluyor. Yine inşaat bittikten sonra müteahhit maliklere bir fatura kesmek zorunda; bu da yüksek kesilince malikler sürpriz şekilde borçlanmış olabiliyor. Sözleşmede bunu önleyici düzenleme yer almalıdır.''
Kentsel dönüşümde vatandaşların yaptığı en kritik hatalardan biri de yalnızca yüksek teklif veren müteahhiti tercih etmek oluyor.
Dr. Ali Yüksel, müteahhitin geçmiş projelerinin mutlaka incelenmesi gerektiğini belirterek şunları söyledi:
''Müteahhitin mali olarak sağlam olması, daha önce yaptığı işlerin incelenmesi, o işleri zamanında teslim edip etmediği, imara aykırı inşaat yapıp yapmadığı, bu projeyi bitirecek mali imkana sahip olup olmadığı da araştırmalıdır. Sadece 1.02 puan yüksek oran almak adına zayıf müteahhidi tercih etmemelidir.''
Kiraların düzenli ödenmemesi riskine karşı banka teminat mektubu alınmasının ya da kira bedellerinin peşin tahsil edilmesinin önemli olduğunu belirten Yüksel, aksi durumda ev sahiplerinin ciddi mağduriyet yaşayabileceğini ifade etti.
Kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye edilen kiracıların en çok merak ettiği konulardan biri de yeniden aynı binaya dönme hakkı. Bu konuda önemli bir ayrıntıya dikkat çeken Yüksel, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında kiracıların geri dönüş hakkının bulunmadığını belirtti.
''Borçlar Kanunu'nda kiracılarla ilgili özel bir hüküm söz konusudur. Buna göre, bir bina imar kanuna göre yenilenirse, yani yıkılıp yeniden yapılır veya tadilat yapılırsa, bu esnada çıkan kiracıya yeniden buranın tahsisi ve teklifin yapılması gerekir. Bu tahsis ve teklifin yapılmaması, malik için ceza gerektiren bir konudur. Fakat 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu'nda böyle bir hak öngörülmüyor. Yargıtay’ın ve bölge adliye mahkemeleri kararlarında da 6306 sayılı kanunda, bina yıkıldığı için çıkan kiracının geri dönme hakkının olmadığını görüyoruz.''
Kentsel dönüşüm sürecinde en çok tartışılan başlıklardan biri de kira yardımları. Yüksel, özellikle sınırlı ayni hak sahiplerinin kira yardımı konusunda sık sık hak kaybı yaşadığını söyledi. İntifa hakkı, oturma hakkı veya üst hakkı bulunan kişilerin belirli şartları sağlaması halinde kira yardımı alabileceğini belirten Yüksel, fiili kullanım şartının kritik olduğunu vurguladı.
''İntifa hakkı orada oturmayı gerektirir ama ‘geçit hakkı’ bunu sağlamaz. Yani hakkın türüne göre kira alıp alamayacağı anlaşılır.''
Adres kaydı, tahliye süreci ve başvuru sürelerinin dikkatle takip edilmesi gerektiğini söyleyen Yüksel, yapı tahliye edildikten sonra 1 yıl içinde, yapı yıkıldıktan sonra ise 3 ay içinde başvuru yapılması gerektiğini belirtti.
Dr. Ali Yüksel, özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde tapusuz, kaçak ya da iskansız yapıların ciddi bir sorun oluşturduğunu ifade etti.
Tapuda hala arsa ya da tarla görünen yapılarda hak sahipliği krizleri yaşanabileceğini belirten Yüksel, vatandaşların dönüşüm başlamadan önce hukuki durumlarını netleştirmesi gerektiğini söyledi:
''Bu kişilerin öncelikle 'mülkiyeti tespiti ve tescil' davası açmaları gerekir ki bina yıkıldıktan sonra hak sahiplikleri kaybı olmasın.''
Kentsel dönüşüm sürecinin tek bir malik tarafından bile başlatılabileceğini belirten Yüksel, komşular arasında iletişim eksikliğinin büyük mağduriyet doğurabileceğini söyledi:
''Bir binadaki tek bir malik bile kentsel dönüşüm sürecini başlatabilir. Aksi durumda birkaç ay içinde bina yıkılacağı için, kendilerine bunu hazırlamamış komşular evsiz kalabilir.''
Google Play
App Store
Haberi Paylaş
09:00
YORUM YAZ