Türkiye’de konut fiyatları yükselmeye devam ederken, konut piyasasında dikkat çeken bir tablo ortaya çıktı. Nominal olarak fiyatlar artsa da enflasyondan arındırılmış reel konut fiyatları gerilemeye devam ediyor. Temmuz ayı verileri, hem konut fiyatlarındaki değişimi hem de iller arasındaki makası gözler önüne serdi.
Endeksa ve Emlakjet iş birliğiyle hazırlanan son konut değer raporuna göre, Türkiye genelinde konut metrekare fiyatı yıllık bazda yüzde 23,3 artarak 41 bin 703 TL’ye yükseldi. Ancak enflasyon etkisi hesaba katıldığında konut fiyatlarında reel değişim yüzde eksi 6,6 olarak gerçekleşti.
Konut piyasasındaki değişim yalnızca fiyatlarla sınırlı kalmadı. İller arasındaki fiyat hareketleri de dikkat çekici bir tablo ortaya koydu. En fazla konut satışı yapılan 30 il arasında Ordu, yıllık yüzde 32,4’lük metrekare fiyat artışıyla ilk sıraya yerleşti. Üstelik Ordu, reel fiyat artışının pozitif olduğu tek il olarak öne çıktı.
Büyükşehirlerde ise Ankara yüzde 28,7’lik nominal artışla ilk sırada yer alırken, İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa’da reel konut fiyatları geriledi.
Konut piyasasındaki en dikkat çekici değişimlerden biri ise metrekare fiyatlarında zirvenin el değiştirmesi oldu. Uzun süredir yüksek konut fiyatlarıyla öne çıkan İstanbul, Temmuz ayında Muğla'nın gerisinde kaldı.
Muğla’da ortalama konut metrekare fiyatı 87 bin 244 TL’ye, ortalama konut fiyatı ise 11 milyon 341 bin 720 TL’ye yükseldi. İstanbul’da ise ortalama metrekare fiyatı 65 bin 78 TL, ortalama konut fiyatı 7 milyon 158 bin 580 TL seviyesinde gerçekleşti.
Konut satışlarında ise İstanbul açık ara liderliğini korudu. Türkiye genelinde temmuz ayında 123 bin 603 konut satılırken, satışlar yıllık bazda yüzde 17 geriledi. Beş büyük il arasında İstanbul, 22 bin 594 konut satışıyla ilk sırada yer aldı.
Türkiye'de konut piyasasında son durum ne? İstanbul'daki yüksek konut satışları güçlü talebe mi işaret ediyor? Muğla nasıl İstanbul'u geride bıraktı? Ankara'nın diğer büyükşehirlere göre reel kaybının daha sınırlı olmasının nedeni nedir? Ordu'daki fiyat artışını hangi faktörler tetikliyor?
Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, konut piyasasındaki son tabloyu Tgrthaber.com Özel Haber Editörü Zeynep Gizem Er’e değerlendirdi.
Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatının 41 bin 703 TL’ye, ortalama konut satış fiyatının ise 5 milyon 212 bin 875 TL’ye ulaşmasını değerlendiren Özelmacıklı, yüksek faiz oranlarının konut piyasasındaki fiyat hareketlerini sınırladığını belirtti.
Özelmacıklı, yatırımcıların gayrimenkul yerine yüksek faiz getirisi nedeniyle mevduata yöneldiğini ifade ederken, finansmana erişimin de konut talebinin önündeki en önemli engellerden biri olduğunu söyledi:
''Türkiye'de son bir yılı aşkın süredir konut fiyatlarında reel anlamda gerileme var. Bu gerilemenin en önemli nedeni faiz oranlarının yüksek olması. Mevduat sahiplerinin gayrimenkul alımı yerine mevduat faizlerini tercih ediyor olması, gayrimenkulü bir yatırım aracı olmaktan biraz daha çıkarttı. Bu açıdan bakıldığında fiyatlarda bir gerileme var. Tabii bu gerileme aslında borsa ve dövize göre biraz daha iyimser havada. Ancak mevduat faizlerinin bu kadar yüksek olması bu konuda etkileyici.
Diğer yandan da gayrimenkulde bir talep var. Ancak bu talebin en önemli sıkıntılarından bir tanesi finansman problemi. Mevcut faiz oranlarının yüksek olması da bu talebin ertelenmesine neden oluyor. Konut tarafında tasarruf finansmanı şirketlerin olumlu etkisi var. Ancak bu olumlu etki piyasayı nominal anlamda çok yukarı çıkartmıyor. Nispeten gayrimenkul fiyatlarında biz ortalama değerlerde bunu görüyor olsak da aslında düşük fiyatlı gayrimenkuller daha yüksek oranda prim yaparken, yüksek fiyatlı gayrimenkullerde prim olanı biraz daha az. O nedenle bu değişkenden piyasalar etkileniyor diyebiliriz.''
Temmuz 2026 itibarıyla en fazla konut satışı yapılan 30 il arasında yıllık metrekare fiyat artışında yüzde 32,4 ile Ordu’nun ilk sırada yer alması da dikkat çekti.
Ordu’daki yükselişin arkasında hangi faktörlerin bulunduğunu anlatan Mustafa Hakan Özelmacıklı, konut piyasasında mevsimsel etkilerin, bölgesel gelirlerin ve arz koşullarının önemli rol oynadığını belirtti.
Gayrimenkul piyasasındaki fiyat hareketlerinin büyükşehirlerden başlayarak diğer bölgelere zaman içerisinde yansıdığını ifade eden Özelmacıklı, Ordu özelinde ise fındık hasadından elde edilen gelirlerin konut piyasasına etkisine dikkat çekti:
''Aslında sezona ve döneme bağlı olarak değişen birçok faktör var. Bunlardan ilki, aslında Türkiye'de ilk gayrimenkul değişimleri biraz büyük şehirlerdeki piyasa değerlerinden etkilenerek başlıyor. Örneğin: İlk 3 büyükşehir İstanbul, Ankara ve İzmir gayrimenkul değişimlerini biraz daha anlık gösteriyor. Diğer bölgelerdeki değişim ise biraz zamana ve döneme bağlı olarak değişkenlere sahip. Örneğin: Antalya bölgesindeki fiyat değişimini yabancıların taleplerindeki artış sonrasında görebiliyoruz.
Bazı bölgelerde ürünlere bağlı değişimler var. Örneğin: Karadeniz'in özellikle Ordu gibi yerlerinde fındık hasadından elde edilen gelirlerin bazen gayrimenkule yansıdığı ve bu nedenle fiyatların değiştiğini görebiliyoruz. Onun için aslında bu değişimi iller bazında bazen daha geriden gelenler de oluyor. Mesela Doğu Anadolu ve Güneydoğu Anadolu bölgelerinde 6-7 ay öncesinde Türkiye'de en çok prim yapan şehirlerimiz olmuştu. O nedenle mevsimsel etkilerin bu değişimlerde etkisi var diyebiliriz. Gayrimenkul tarafında hiç olmadığı kadar amortisman döneminin kısa olduğu bir dönem içerisindeyiz. Kiranın gayrimenkulün değerini karşılama oranı ortalama baktığımızda 15-16 yıllara kadar düşen şehirlerimiz var. Yeni konut arzı da kısıtlı. Malum inşaat maliyetlerinde ciddi artışlar var. İnşaat ruhsatı alımlarında düşüşler var. Bunlar da ister istemez gayrimenkuldeki mevcut konutların fiyatlarında yukarı yönlü eğilime neden oluyor.''
Türkiye'nin nüfus bakımından en büyük beş ili arasında yıllık konut metrekare fiyat artışında yüzde 28,7 ile Ankara ilk sırada yer aldı. Ankara’yı İstanbul, Antalya, Bursa ve İzmir takip etti. Ancak beş büyük ilin tamamında reel konut fiyatları negatif bölgede kaldı.
Ankara’daki nominal fiyat artışının diğer büyükşehirlere göre daha yüksek olmasının nedenlerini değerlendiren Mustafa Hakan Özelmacıklı, deprem sonrası iç göç, konut arzı ve kamu çalışanlarının gelirlerindeki artışın piyasayı desteklediğini söyledi:
''Özellikle Ankara depremden sonra çok ciddi bir iç göç aldı. Çünkü hem deprem açısından Ankara'nın nispeten güvenilir bir yer olması hem de konut arzı bakımından aslında Türkiye'nin en yüksek illerinden biri olması Ankara bu noktada biraz daha ayrışıyor. Yeni konutlar açısından da baktığımızda fiyat artışı nispeten Ankara'da biraz daha yüksek oranda yaşandı. Memur maaş artışının da olumlu etkileri var Ankara gayrimenkul piyasasında. Nispeten Türkiye'nin özel sektöründe dönemsel anlamda bazı yavaşlamalar ve kayıplar olsa da kamu tarafında aslında yüksek bir imkan var. O nedenle aslında Ankara'da konut fiyatlarındaki artışı biraz daha yüksek görüyoruz.
Ankara'da fiyatlar Türkiye ortalamasına göre özellikle İstanbul'a göre nispeten uygun fiyatlardaydı. Ankara'daki fiyatlar biraz daha piyasaya yaklaşıyor, bunun da etkilerini görüyoruz. Büyükşehirler açısından fiyat değişimleri çok dinamik olarak gerçekleşiyor ama Ankara da bu etkileşimden payını alıyor. Deprem konusu ve konut tarafında arzın yüksek olması Ankara'yı bu dönemde biraz daha cazip hale getirdi diyebiliriz.''
Konut metrekare fiyatında İstanbul'u geride bırakarak 87 bin 244 TL ile zirveye çıkan Muğla, Türkiye’nin en pahalı konut piyasalarından biri olmayı sürdürüyor. Muğla’daki yüksek fiyatların yalnızca merkezle sınırlı olmadığını belirten Özelmacıklı, Bodrum ve Fethiye gibi yüksek fiyatlı ilçelerin il ortalamasını yukarı çektiğini ifade etti.
Muğla'nın yazlık konut talebi, yüksek arsa ve üretim maliyetleri nedeniyle diğer illerden ayrıştığını belirten Mustafa Hakan Özelmacıklı, şöyle konuştu:
''Aslında sadece bu dönem için değil. Muğla her zaman için Türkiye'nin en pahalı aslında konut metrekare fiyatlarına sahip. Çünkü nispeten içerisinde Bodrum, Fethiye gibi konut fiyatlarının nispeten yüksek olduğu bir piyasadan bahsediyoruz. Onun için Muğla genel anlamda bakıldığında sadece merkezdeki değil, ilçelerindeki fiyat değiş işlerinden de oldukça etkileniyor. Yazlık tercihleri ve yazlıkların metrekare fiyatları bu noktada oldukça yüksek. Çünkü aslında üretim ve arsa maliyetleri de yüksek. O nedenle bu değişimdeki yani bu fiyatlardaki kısmı böyle okumak lazım.''
İstanbul’un ortalama konut metrekare fiyatında Muğla'nın gerisinde kalmasının önemli nedenlerinden biri ise kent içerisindeki ilçeler arası büyük fiyat farkları. İstanbul’un Avrupa Yakası’nda Beylikdüzü, Büyükçekmece ve Esenyurt, Anadolu Yakası’nda ise Sultanbeyli ve Pendik konut fiyatlarını aşağı çeken ilçeler arasında öne çıkıyor.
İstanbul'un tek bir ilçe üzerinden değil, kent genelindeki ortalama fiyatlar üzerinden değerlendirilmesi gerektiğini belirten Özelmacıklı, şu ifadeleri kullandı:
''İstanbul'da da aslında konut fiyatlarının nispeten düşük olduğu ve ortalamayı aşağı çeken ilçeler de var. Avrupa Yakası'na baktığımızda Beylikdüzü, Büyükçekmece, Esenyurt gibi ilçelerde fiyatlar biraz daha aşağı doğru çekilirken, Anadolu Yakası'nda da Sultanbeyli, Pendik gibi fiyatların ortalamanın aşağısında olduğu yerler de var. İstanbul'da tek bir ilçe olarak değil, geneline baktığımızda Muğla'dan sonra yer alması da bu nedenle biraz daha normal gözüküyor.''
Konut fiyatlarında Muğla'nın gerisinde kalan İstanbul, konut satış adetlerinde ise liderliğini koruyor. Temmuz ayında beş büyükşehir arasında en fazla konut satışı 22 bin 594 adetle İstanbul'da gerçekleşti. İstanbul'u Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa takip etti.
İstanbul’daki yüksek satış hacminin konut talebi açısından ne anlama geldiğini değerlendiren Mustafa Hakan Özelmacıklı, kentin Türkiye gayrimenkul piyasasındaki lokomotif konumuna dikkat çekti.
İstanbul'da kira fiyatlarının yüksek olmasının da vatandaşları ev sahibi olmaya yönlendirdiğini belirten Özelmacıklı, kiradan kurtulma isteğinin konut talebini canlı tutan önemli unsurlardan biri olduğunu belirterek şu ifadeleri kullandı:
''İstanbul gayrimenkul sektöründe her zaman ilk derecede lokomotif. Şöyle bir örnek vereyim: Türkiye'de satılan gayrimenkullerin yaklaşık 7'de 1'i İstanbul'da satılıyor. Tapu harcı gelirinde de neredeyse yüzde 30'unu İstanbul karşılıyor. Buradaki hem iş sirkülasyonu büyük hem de aslında gayrimenkul alım-satım hareketliliği diğer illere göre daha fazla. Bu açıdan baktığımızda İstanbul'da onun için dinamik bir kısım var. Yüksek satış hacmi açısından baktığımızda ise, şu an ipotekli satışlarda yüzde 20 civarında bir orana sahibiz. Özellikle tasarruf finansmanı modelinin etkileriyle bu iyimser sayıyı veriyoruz. Aslında bu sayı nispeten tasarruf finansmanı olmasa yüzde 15'ler seviyesindeydi.
İpotekli satışla beraber talep her halükarda var. Özellikle İstanbul gibi yerlerde kira fiyatlarının enflasyona da, hane halkına da çok büyük etkileri var. O nedenle İstanbul talepte de kendisini başta çekiyor. İstanbul'da yaşayan ve kiradan kurtulmak isteyen ve bu talebin hala artışına etki eden çok sayıda alım talebi var. Bugün neredeyse 20 milyona yakın belki bir nüfusun yaşadığı işte 50'nin üzerinde üniversitenin olduğu bir megakentten bahsediyoruz. O nedenle bu tarafta İstanbul için gayrimenkul önemli bir bileşen ve değerlenmeye de devam ediyor.''
Derinlemesine Analiz, Teyitli Haber! Tıkla ve favori kaynağın yap.
Google Play
App Store
Haberi Paylaş
10:11
İLGİLİ HABERLER
YORUM YAZ