40 bin liralık kira 30 bin liraya indi! Şenay Araç'tan piyasaya kiralık konut alarmı

Kiralık konut piyasasında “her bölgede kira yükseliyor” algısı sorgulanıyor. Konut piyasasında satış tarafında yaşanan nakit sıkışıklığı, kiralık konut piyasasına da yansıyor. Özellikle sezon etkisinin azalmasıyla birlikte bazı bölgelerde kiralık daireler beklerken, kentsel dönüşümün yoğun olduğu bölgelerde arz yetersizliği devam ediyor. Bu durum, İstanbul genelinde kira hareketlerinin tek yönlü olmadığını gösteriyor.

Piyasadaki dikkat çeken bir diğer gelişme ise eski kiracı ile yeni kiracı arasındaki kira farkının açılması. 40 bin TL kira bedeliyle boşalan bir konutun aynı fiyatla yeniden kiraya verilmesinin zorlaştığı, bazı ev sahiplerinin ise kira bedelini 30-35 bin TL bandına çekmek zorunda kaldığı belirtiliyor. Bu durum, bazı bölgelerde kiralık konut arzının talebe kıyasla daha güçlü hale geldiğine işaret ediyor. Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, Tgrthaber.com Özel Haber Şefi Bengü Sarıkuş'a ikinci el konut fiyatları ve kiralık daire piyasasına ilişkin çok çarpıcı analizde bulundu.

Konut fiyatı ile kira arasındaki makas açıldı mı?

Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç: Konut fiyatları son bir buçuk yıldan beri, özellikle ikinci ellerde, enflasyon artışlarının altında gidiyor. Şu anda da piyasada nakit sıkıntısı olmasından dolayı rakamlar daha da yumuşadı ve geriledi. Acil satmak isteyenler için çok ciddi alım fırsatları var.

Keza kiralar da sezon olmadığı için kiralık daireler bekliyor. Kentsel dönüşümün yoğun olduğu bölgelerde kiralık daire bulmak imkânsızken, kentsel dönüşümün olmadığı diğer ilçelerde kiralık daireler bekliyor.

Hatta şöyle ki; eski kiracılar şu anda güncel kiralardan daha yüksek fiyata oturuyor. Örnek vereyim: Bugün 40 bin TL'lik bir daire boşaldığında, bu daireyi tekrar 40 bin TL'ye verme şansınız yok. Ancak 30-35 bin TL arasında kiraya verebiliyorsunuz. Bu da çok önemli bir gelişme. Enflasyon düştükçe rakamlar da tam olarak yerine oturacaktır.

Bugün bir evin kendini kira geliriyle amorti etmesi kaç yıl sürüyor?

Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç: Bu, aldığınız dairenin büyüklüğüne, lokasyonuna ve konumuna bağlı.

Daha çok bekarların ve öğrencilerin tercih ettiği, okula ve iş yerlerine yakın bölgelerde bulunan 1+1 daireler artık kendini 10-11 yılda amorti edebiliyor. Hatta bazı yerlerde bu rakam 9-10 yıla kadar düştü.

Diğer orta segment konutlarda amortisman süresi 13-14 yıl arasında. Lüks konutlarda ise biraz daha geç amorti ediyor; o da yaklaşık 17 yıl civarında.

Kira fiyatlarının yükselmesi önümüzdeki dönemde devam eder mi? Kiracıyı ve ev sahibini nasıl bir piyasa bekliyor?

Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç:  Kira fiyatları mevsimsel etkiden dolayı şu anda hareketli bir dönem yaşamıyor. Kira fiyatlarında ciddi bir yükselme olmaz.

Piyasa nakit açısından çok dar olduğu için mülk sahipleri kira artışlarını yaparken de artık kiracısını zorlamıyor. “Evim boş kalmasın, kiracım otursun, yeter ki kira rakamı biraz eksik olsun.” diye düşünüyorlar.

Şu anda güncel artışlardaki enflasyon oranının altında bile artış yapan birçok mülk sahibi var. Yani ağustos ayında, eylül ayındaki enflasyon artış oranı yüzde 31'di. Bugün baktığımızda birçok mülk sahibi, kiracısı çıkmasın diye yüzde 15 ile yüzde 20 arasında zam yaptı.

Yatırım yapmak isteyen biri bugün 5 milyon TL'sini konuta yatırırsa hangi kriterlere göre ev seçmeli?

Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç: Eğer bugün yatırım yapmak istiyorsa ve 5 milyon TL'si varsa, öncelikli olarak hızlı kiraya giden, boş kalma ihtimali çok az olan evlere bakmasını tavsiye ediyorum.

Dediğim gibi, öğrencilerin ve bekar çalışanların tercih ettiği, merkezi lokasyonda bulunan evler öncelikli olabilir. Bugün bu evler hiçbir şekilde boş kalmıyor, hızlı şekilde kiraya gidiyor ve hızlı şekilde de satılıyor.

Bugün Beylikdüzü'nde baktığımızda 3 milyon TL'ye de 1+1 bulabilirsiniz. 5 milyon TL'ye de daha iç bölgelerde 1+1 bulabilirsiniz. Eğer buna mobilya da koyarsanız, eşyalı olarak yüzde 15 daha üst rakamda kiraya verebilirsiniz. Ortalama 10 yılda da amortisini rahatlıkla sağlayabilirsiniz.

İstanbul'da kira getirisi açısından öne çıkan bölgeler hangileri? Yatırımcı hangi ilçelere bakmalı?

Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç: Öncelikle burada en önemli nokta tabii ki 1+1 dairelerin fazla olduğu bölgeler.

Bugün Beşiktaş'ta hiçbir zaman daireniz boş kalmaz ve hızlı kiraya gider. Şehir içindeki bölgeler çok hızlı kiraya gidiyor ve ulaşım süresi açısından da kiracıya avantaj sağlıyor. Ama yeni gelişen bölgelere baktığımızda özellikle benim tercihlerim Arnavutköy, Kayaşehir, Tuzla ve Ümraniye. Bu bölgeler ciddi anlamda popüler. Bunun yanında Sarıyer civarında yeni yapılan yerler ve Kağıthane de dikkat çekiyor.

Ulaşım açısından şehir içine yakın olan, metro ulaşımının bulunduğu ve metrobüs hatlarına yakın bölgeler her zaman olası primden daha yüksek prim yapar.

İLGİLİ HABERLER

Ev alacaklar dikkat! Fon mağdurları konut piyasasını da etkiledi

Emekli ve memur maaşı artacak: Emin Yılmaz, kimin ne kadar alacağını hesapladı