Türkiye’de kentsel dönüşüm sürecinde evini yenilemek isteyenlerle dönüşüme karşı çıkan kat malikleri arasında yaşanan anlaşmazlıklar, mülkiyet hakkı ve arsa payı satışı tartışmalarını yeniden gündeme taşıyor.
Özellikle riskli yapıların yenilenmesi, kentsel dönüşüm projeleri ve maliklerin mülkiyet hakları gündemdeki yerini korurken, vatandaşların en çok tartıştığı konuların başında karar alma süreci geliyor.
Kentsel dönüşümde karar alma sürecinden salt çoğunluk şartına, karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimlerden müteahhit sözleşmelerine kadar birçok hukuki ayrıntı, ev sahiplerinin haklarını doğrudan etkiliyor.
Peki kentsel dönüşümde bütün kat maliklerinin anlaşması gerekiyor mu? Bir kişinin itirazı süreci durdurabilir mi? Yenilenmesini istemediği evin arsa payı satılabilir mi? Çoğunluk kararına katılmayan kişinin arsa payı hangi şartlarda satılabilir?
Avukat Gizem Gonce, Tgrthaber.com Özel Haber Editörü Zeynep Gizem Er’e yaptığı değerlendirmede, kentsel dönüşüm sürecinin yalnızca çoğunluk kararıyla sınırlı olmadığını belirterek hukuki prosedürlerin, bildirim sürelerinin ve sözleşme koşullarının dikkatle incelenmesi gerektiğini ifade etti.
Riskli yapıların yenilenmesi sürecinde mülkiyet hakkını, arsa payı satışını ve müteahhit sözleşmelerini ilgilendiren kritik ayrıntıları açıklayan Av. Gonce, vatandaşların kulaktan dolma bilgilerle hareket etmemesi gerektiğini vurguladı.
Riskli yapıların kentsel dönüşümünde bütün kat maliklerinin anlaşması gerekiyor mu? Bir kişi bile karşı çıkarsa süreç durur mu?
Av. Gizem Gonce: ''Her durumda bütün maliklerin oy birliğiyle karar vermesi gerekmiyor. Ancak burada öncelikle binanın hangi hukuki statüde olduğunu belirlemek gerekiyor. Yapı, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmişse, yeniden değerlendirme ve uygulama sürecinde özel çoğunluk hükümleri devreye girebilir.
Riskli yapının bulunduğu parselde yeniden bina yapılması, arsa paylarının değerlendirilmesi veya müteahhitle anlaşma yapılması gibi konularda, mevzuatta öngörülen karar yeter sayısı sağlandığında, karara katılmayan maliklerin bulunması tek başına dönüşümü imkânsız hâle getirmez. Burada önemli olan, çoğunluğun hangi esaslara göre hesaplandığı, alınan kararın kapsamı ve kanuni bildirim prosedürlerinin yerine getirilip getirilmediğidir. Her kentsel dönüşüm projesine aynı çoğunluk kuralını uygulamak doğru değildir.''
Kentsel dönüşümde çoğunluk nasıl hesaplanır? Çoğunluk denildiğinde kat maliklerinin sayısı mı, yoksa sahip oldukları arsa payları mı esas alınıyor?
Av. Gizem Gonce: ''6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapıların bulunduğu parsellerde, kanunun özel karar mekanizması bakımından temel ölçüt arsa paylarıdır. Dolayısıyla yalnızca binada kaç kişinin bulunduğuna bakılmaz; maliklerin mülkiyetindeki arsa paylarının oranı dikkate alınır.
Örneğin bir binada 10 malik bulunması, 6 kişinin aynı yönde oy kullanmasının her durumda yeterli olduğu anlamına gelmez. Bu kişilerin arsa payları ve uygulanacak mevzuattaki karar yeter sayısı birlikte değerlendirilmelidir. Ayrıca paylı mülkiyet, birden fazla bağımsız bölümün aynı kişiye ait olması ve miras nedeniyle oluşan mülkiyet ilişkileri de hesabı etkileyebilir. Bu nedenle karar alınmadan önce tapu kayıtlarının incelenmesi ve arsa payı hesabının doğru yapılması gerekir.''
Kentsel dönüşüme karşı çıkan malikin payı satılabilir mi? Binanın yenilenmesini istemeyen veya müteahhitle anlaşmaya yanaşmayan bir malikin payı elinden alınabilir mi?
Av. Gizem Gonce: ''Kanunda belirtilen koşullar gerçekleştiğinde, karara katılmayan maliklerin arsa payları için satış süreci başlatılabilir. Ancak bu, çoğunluğun istediği kişiyi veya maliki herhangi bir işlem yapmadan mülkiyetinden çıkarabileceği anlamına gelmez. Öncelikle kanuna uygun bir karar alınması, bu karar ve teklifin ilgili malike usulüne uygun şekilde bildirilmesi, kanuni sürede kabul edilmemesi gibi şartların değerlendirilmesi gerekir. Ardından mevzuatta öngörülen satış prosedürü uygulanır. Burada altını çizmek istediğim nokta şu: Çoğunluk kararı, mülkiyet hakkını ortadan kaldıran sınırsız bir yetki değildir. İşlemlerin kanuna, usule ve maliklerin haklarını koruyan güvencelere uygun yürütülmesi zorunludur.''
Karara katılmayan malike önce teklif yapılması gerekiyor mu? Çoğunluk karar aldıktan sonra doğrudan satış aşamasına geçilebilir mi?
Av. Gizem Gonce: ''Kanuni prosedürün bütün aşamalarına uyulması gerekir. Karara katılmayan malike, alınan karar ve anlaşma koşulları hakkında mevzuata uygun bildirim yapılması ve anlaşma için öngörülen imkânların tanınması önemlidir. Bildirimin hangi yöntemle yapıldığı, hangi tarihte tebliğ edildiği, teklifin içeriği ve kanuni sürenin doğru hesaplanması daha sonraki işlemlerin hukuka uygunluğu açısından belirleyicidir. Bildirimde veya karar sürecinde yapılan bir hata, uyuşmazlığın büyümesine ve satış işleminin yargı önüne taşınmasına neden olabilir. Bu yüzden yalnızca çoğunluğu sağlamak yeterli değildir; çoğunluk kararının hukuka uygun biçimde uygulanması da gerekir.''
Kentsel dönüşümde karar almak için bugün hangi çoğunluk gerekiyor? Üçte iki çoğunluk mu, salt çoğunluk mu aranıyor?
Av. Gizem Gonce: ''Bu konuda mevzuat değişikliklerinin dikkatle takip edilmesi gerekiyor. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapıların bulunduğu parsellerde, 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliği sonrasında ilgili karar mekanizmasında arsa payları bakımından salt çoğunluk esas alınmaktadır. Bu nedenle eski düzenlemelerde yer alan üçte iki çoğunluk bilgisini güncel bir kuralmış gibi aktarmak doğru değildir.
Salt çoğunluk, malik sayısının yarısından bir fazlası anlamına gelmez. Burada maliklerin sahip oldukları arsa paylarının toplamı esas alınır. Örneğin, toplam arsa payının yüzde 60'ına sahip maliklerin gerekli şartları taşıyan bir kararı desteklemesi, salt çoğunluk eşiğini karşılayabilir.
Ancak bu çoğunluk, her konuda ve her taşınmazda otomatik olarak uygulanamaz. Taşınmazın riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı kapsamında bulunması, alınacak kararın niteliği ve ilgili mevzuat birlikte incelenmelidir.''
Salt çoğunluk kararı alındığında karşı çıkan malik ne yapabilir? Çoğunluk kararına katılmayan bir malik, istemediği bir projeye mecbur bırakılabilir mi?
Av. Gizem Gonce: ''Malikin itiraz etmesi, tek başına dönüşüm sürecini durdurmaz. Ancak malikin hiçbir hukuki hakkı olmadığı da söylenemez. Öncelikle çoğunluk kararının usulüne uygun alınıp alınmadığı, arsa payı hesaplarının doğruluğu, kendisine sunulan teklifin içeriği, sözleşme koşulları ve bildirim işlemleri değerlendirilmelidir.
Malik; arsa payının yanlış hesaplandığını, kararın usulsüz alındığını, kendisine kanuna uygun bildirim yapılmadığını veya satış prosedüründe hukuka aykırılık bulunduğunu düşünüyorsa somut işleme göre idari ya da adli yargı yollarına başvurmayı değerlendirebilir. Burada iki hususu birbirinden ayırmak gerekir: Projeyi beğenmemek başka, çoğunluk kararının veya satış işleminin hukuka aykırı olması başkadır. Hukuki başvurunun başarı şansı, somut uyuşmazlığa ve ileri sürülen gerekçelere bağlıdır.''
Karara katılmayan malikin arsa payı hangi bedel üzerinden satılır? Satış bedeli nasıl belirleniyor?
Av. Gizem Gonce: ''Kanuni düzenleme, satışa konu arsa payının değerinin belirlenmesini ve satışın ilgili usule göre yapılmasını öngörür. Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesi kapsamında, satış işlemlerinde kanunda ve yönetmelikte belirtilen değerleme ve açık artırma kuralları dikkate alınır.
Burada taşınmazın gerçek piyasa değeri, arsa payının oranı, taşınmazın konumu ve değerlemeye esas alınan veriler önemlidir. Malik, belirlenen bedelin gerçeği yansıtmadığını düşünüyorsa değerleme raporunu ve ilgili işlem belgelerini incelemelidir. Ancak satışın belirli bir bedelle yapılacağını veya her durumda malikin talep ettiği bedelin kabul edileceğini söylemek mümkün değildir. Önemli olan, değerleme ve satış işlemlerinin mevzuata uygun yürütülmesidir.''
Arsa payı satışı nasıl gerçekleştiriliyor? Çoğunluk kararına katılmayan malik anlaşmayı kabul etmezse süreç nasıl ilerliyor?
Av. Gizem Gonce: ''İlgili koşulların oluşması hâlinde, karara katılmayan malikin arsa payının satışı için yetkili idareye başvurulur. Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinde düzenlenen prosedür kapsamında açık artırma usulüyle satış süreci yürütülür.
Satışın kime yapılabileceği, hangi belgelerin sunulacağı, değerleme işlemlerinin nasıl yürütüleceği ve satışın sonuçsuz kalması durumunda izlenecek yol; taşınmazın bulunduğu hukuki kategoriye ve yürürlükteki düzenlemelere göre değerlendirilir. Bu nedenle her satış sürecinde aynı sonucun ortaya çıkacağı söylenemez. Özellikle riskli yapıların bulunduğu parsellerde, satışa ilişkin mevzuat hükümleri ve işlemi gerçekleştiren idarenin yetkisi dikkatle incelenmelidir.''
Müteahhit konusunda anlaşmazlık yaşanırsa ne olur? Malikler müteahhitte uzlaşamazsa bina dönüşemez mi?
Av. Gizem Gonce: ''Müteahhit seçimi, kentsel dönüşümün en önemli aşamalarından biridir. Çünkü burada yalnızca binanın yeniden yapılması değil; maliklerin mevcut mülkiyetlerinin karşılığında hangi bağımsız bölümlere sahip olacağı, inşaatın ne zaman tamamlanacağı, maliyetlerin nasıl karşılanacağı ve gecikme durumunda hangi güvencelerin devreye gireceği de belirlenir. Malikler arasında müteahhit konusunda anlaşmazlık yaşanıyorsa öncelikle tekliflerin karşılaştırılması, teknik şartnamenin hazırlanması ve sözleşme hükümlerinin açıkça belirlenmesi gerekir. Müteahhidin mali gücü, tamamladığı projeler, ruhsat ve imar koşulları, teminatları, teslim takvimi ve gecikme hâlinde uygulanacak yaptırımlar araştırılmalıdır. Çoğunluğun karar alabilmesi, sözleşmedeki bütün risklerin ortadan kalktığı anlamına gelmez. Bu nedenle maliklerin yalnızca vaat edilen daire sayısına veya müteahhidin sunduğu görsellere bakarak karar vermesi doğru değildir.''
Müteahhit sözleşmesinde mutlaka hangi hususlar bulunmalı? Vatandaşlar kentsel dönüşüm sözleşmesini imzalarken nelere dikkat etmeli?
Av. Gizem Gonce: ''Sözleşmede en azından aşağıdaki konular açıkça düzenlenmelidir:
Sözleşmenin yalnızca genel ifadelerden oluşması, ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Maliklerin imzalayacağı sözleşme, projenin görselinden daha önemlidir; çünkü tarafların gerçek hak ve yükümlülüklerini sözleşme belirler.''
Riskli yapı tespitine itiraz edilebilir mi? Bir malik binasının riskli yapı olarak tespit edilmesine karşı çıkıyorsa ne yapmalı?
Av. Gizem Gonce: ''Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm sürecinin başlangıcındaki en önemli hukuki aşamalardan biridir. Malik, tespitin teknik veya hukuki açıdan hatalı olduğunu düşünüyorsa mevzuatta öngörülen itiraz yolunu ve süreleri değerlendirmelidir. Burada özellikle tebligat tarihi önemlidir. İtiraz süresi kaçırıldığında, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve sonraki işlemlerin ilerlemesi söz konusu olabilir.
İtiraz değerlendirilirken yalnızca binanın dışarıdan iyi görünmesi yeterli değildir. Yapının teknik incelemeleri, beton ve donatı verileri, raporun hazırlanma usulü ve ilgili mevzuat esas alınır. Maliklerin, raporu incelemeden veya süreleri takip etmeden hareket etmesi hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle riskli yapı tespiti kendilerine bildirildiğinde gecikmeden hukuki ve teknik destek almaları önemlidir.''
Riskli yapı yıkıldıktan sonra maliklerin hakları nasıl korunur? Bina yıkıldıktan sonra maliklerin mülkiyet hakkı nasıl devam ediyor? Yeni binada hangi daireyi alacaklarını kim belirliyor?
Av. Gizem Gonce: ''Riskli yapının yıkılması, maliklerin arsa üzerindeki mülkiyet haklarının kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez. Ancak yeni binadaki bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağı, uygulanacak proje, alınan kararlar, yapılan sözleşmeler ve tapu kayıtları çerçevesinde belirlenir. Maliklerin eski dairelerinin katı, cephesi veya büyüklüğü ile yeni projede kendilerine önerilen bağımsız bölüm arasında farklılık bulunabilir. Bu nedenle hak sahipliğinin yalnızca eski dairenin fiziksel özellikleri üzerinden değerlendirilmesi doğru olmaz. Arsa payları, bağımsız bölümlerin hukuki durumu, sözleşmedeki paylaşım hükümleri ve projenin teknik özellikleri birlikte incelenmelidir. Özellikle sözleşme imzalanmadan önce hangi bağımsız bölümün kime verileceğinin açıkça belirlenmesi, sonradan yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesine yardımcı olur.''
Kentsel dönüşüm sürecinde kira yardımı alınabilir mi? Evi yıkılan veya evini boşaltmak zorunda kalan vatandaşlara kira yardımı yapılıyor mu?
Av. Gizem Gonce: ''6306 sayılı Kanun kapsamında, gerekli şartları taşıyan maliklere, kiracılara ve diğer hak sahiplerine yönelik çeşitli yardım ve destek mekanizmaları bulunmaktadır. Bunların kapsamı, başvuru koşulları, süreleri ve miktarları yürürlükteki düzenlemelere ve ilgili idarenin uygulamasına göre değişebilir. Kira yardımı bakımından kişinin malik mi yoksa kiracı mı olduğu, taşınmazın hangi kapsamda bulunduğu, tahliye ve başvuru tarihleri ile diğer şartlar önemlidir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm nedeniyle taşınmazını boşaltmak zorunda kalan kişilerin, kendilerine herhangi bir ödeme yapılacağını varsaymadan önce ilgili idareden güncel koşulları öğrenmeleri gerekir. Vatandaşlar açısından en önemli nokta, yardım başvurularını geciktirmemek ve istenen belgeleri eksiksiz hazırlamaktır.''
Malikler arasında dava açılırsa kentsel dönüşüm tamamen durur mu? Maliklerden biri dava açarsa diğer maliklerin dönüşüm süreci beklemek zorunda mı?
Av. Gizem Gonce: ''Her dava, kentsel dönüşüm sürecini kendiliğinden durdurmaz. Dava konusu işlemin niteliği, uyuşmazlığın hangi aşamada ortaya çıktığı ve mahkeme tarafından yürütmenin durdurulması veya ihtiyati tedbir gibi bir karar verilip verilmediği önemlidir. Örneğin arsa payı satışına, riskli yapı tespitine, çoğunluk kararına veya müteahhit sözleşmesine ilişkin uyuşmazlıkların hukuki niteliği birbirinden farklıdır. Bu nedenle bütün uyuşmazlıklara aynı sonuç bağlanamaz.
Öte yandan, hukuka aykırı bir işlemin sırf dönüşüm hızlansın diye görmezden gelinmesi de doğru değildir. İşlemlerin hukuka uygun yürütülmesi ve maliklerin haklarının korunması gerekir. Burada temel ilke şudur: Dönüşümün hızlı ilerlemesi kadar, doğru ve hukuka uygun ilerlemesi de önemlidir.''
Yüzde yüz uzlaşma sağlanamıyorsa vatandaş ilk olarak ne yapmalı?
Av. Gizem Gonce: ''Binanın hukuki durumu netleştirilmelidir. Taşınmazın riskli yapı tespitinin bulunup bulunmadığı, tapu kayıtları, arsa payları, imar durumu ve mevcut sözleşmeler incelenmelidir. İkinci aşamada maliklerin talepleri belirlenmeli; müteahhit teklifleri, bağımsız bölüm paylaşımı, maliyetler, teminatlar ve teslim süreleri karşılaştırılmalıdır. Karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimlerin ve çoğunluk hesabının da mevzuata uygun olması gerekir.
Uzlaşma sağlanamaması, her zaman dönüşümün imkânsız olduğu anlamına gelmez. Ancak çoğunluğun sağlanması da maliklerin bütün haklarını kaybettiği anlamına gelmez. Vatandaşların kulaktan dolma bilgilerle hareket etmek yerine kendi taşınmazlarının hukuki durumunu inceletmeleri, belgelerini saklamaları ve kendilerine yapılan bildirimlerdeki süreleri takip etmeleri gerekir. Benim özellikle vurgulamak istediğim konu şu: Kentsel dönüşüm yalnızca eski binanın yıkılıp yerine yenisinin yapılması değildir. Aynı zamanda vatandaşın mülkiyet hakkının, ekonomik menfaatlerinin ve geleceğinin korunmasıdır.''
Google Play
App Store
09:35
Haberi Paylaş
İLGİLİ HABERLER
YORUM YAZ