Derinlemesine Analiz, Teyitli Haber! Tıkla ve favori kaynağın yap.
Miras kalan ev, arsa ve tarlaların satışında yeni dönem başladı. 12. Yargı Paketi kapsamında İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan düzenlemeyle, miras yoluyla edinilen ve ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilen taşınmazların ilk ihalesinde mirasçılara öncelik tanındı.
Yani mirasçılar anlaşırsa taşınmazı kendi aralarında paylaşabilecek veya birlikte satabilecek; anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulabilecek. Peki bir kardeş satışa karşı çıkarsa ne olacak? Ya da kardeşiniz bile olsa size kalan miras hakkını alabilecek mi? Avukat Mert Yalçın, Tgrthaber.com Özel Haber Şefi Bengü Sarıkuş'a yeni düzenleme hakkında merak edilenleri aktardı.
Miras kalan ev, arsa veya tarlanın satışında ilk ihalenin yalnızca mirasçılar arasında yapılması ne anlama geliyor? Vatandaş açısından eski sistemden en önemli fark nedir?
Avukat Mert Yalçın: Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişiklik, miras kalan her taşınmazın satışını değil; miras yoluyla edinilen bir taşınmazda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde yapılacak ihaleyi yeniden düzenlemiştir.
Bu düzenleme, taşınmazdaki bütün payların miras yoluyla edinilmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin taşınmazda mülkiyet hakkının bulunmaması halinde uygulanacaktır.
Bu düzenlemede vatandaş açısından en önemli fark, miras yoluyla edinilen taşınmazın ortaklığının satış suretiyle giderilmesinde, taşınmazın doğrudan üçüncü kişilerin katıldığı bir ihaleye çıkarılmaması; önce yalnızca malik mirasçılara açık özel bir artırma yapılmasıdır.
Ayrıca yalnızca mirasçılar arasında yapılan bu ilk artırmada muhammen kıymetin yüzde 100’ü esas alınacaktır. İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma genel kurallara göre üçüncü kişilerin katılımına da açılacaktır. Mirasçılardan birinin satışın yalnızca mirasçılar arasında yapılmasına karşı çıkması da ilk artırmanın üçüncü kişilere açılmasına neden olmayacaktır.
İlk artırma, kanun gereği yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir. Böylece taşınmazın üçüncü kişilere geçmesinden önce, malik mirasçılara taşınmazı satın alma imkânı tanınmaktadır.
Bu düzenlemeden hangi mirasçılar yararlanabilecek?
Avukat Mert Yalçın: Yeni düzenlemeden, taşınmazda malik olan mirasçılar yararlanabilecektir. Bunun için taşınmazdaki tüm maliklerin mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde hakkının bulunmaması gerekmektedir.
Bu şartları taşıyan taşınmazlarda yapılacak ilk artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabilecektir.
İlk ihalede mirasçılardan hiçbiri taşınmazı almak istemezse ikinci aşamada süreç nasıl işleyecek? Üçüncü kişiler ne zaman ihaleye girebilecek?
Avukat Mert Yalçın: Yeni düzenleme kapsamında ilk artırma, bir defaya mahsus olmak üzere yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir. Mirasçılardan hiçbiri taşınmazı satın almak istemez veya ilk artırma herhangi bir nedenle satışla sonuçlanmazsa satış süreci sona ermeyecek ve ikinci artırmaya geçilecektir.
İkinci artırmada ise artık yalnızca mirasçılar değil, üçüncü kişiler de ihaleye katılabilecek ve teklif verebilecektir. Böylece taşınmaz, ilk aşamada mirasçılara öncelik tanınarak satışa sunulacak; bu aşamada satılamaması halinde ikinci artırma genel açık artırma kurallarına göre gerçekleştirilecektir.
Bu ikinci artırmada, genel sistemde geçerli olan asgari satış bedeli kuralları uygulanacak ve muhammen kıymetin yüzde 50’si esas alınacaktır.
“Miras kalan evinizi kardeşiniz bile olsa elinizden alabilir” ifadesi doğru mu? Vatandaşın bilmesi gereken en kritik nokta nedir?
Avukat Mert Yalçın: “Kardeşiniz evinizi elinizden alabilir” ifadesi hukuk nezdinde tam olarak doğru olmaz. Miras kalan ev zaten tek bir kişinin değil, mirasçıların ortak malıdır.
Mirasçılardan biri ortaklığın sona ermesini isterse ve mirasın fiziken bölünmesi mümkün değilse, mahkeme satış yoluna gidebilir. Yeni düzenlemeye göre bu durumda ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılır.
Kardeşlerden biri en yüksek geçerli teklifi verirse ve satın alma için diğer işlemleri eksiksiz tamamlarsa evin sahibi olabilir. Ancak bu, diğer mirasçıların maddi hakkını kaybettiği anlamına gelmez; satış bedelinden herkes kendi miras payına düşen miktarı alır.
Diyelim ki dört kardeşe bir ev kaldı. Üç kardeş satmak istiyor, bir kardeş istemiyor. Bu kişi satışın önüne geçebilir mi?
Avukat Mert Yalçın: Kural olarak hayır. Bir kardeşin tek başına “Ben satılmasını istemiyorum” demesi, ortaklığın giderilmesini engellemez.
Dört kardeşten yalnızca biri bile ortaklığın sona ermesini isterse mahkemeye başvurabilir, yani satışı durduramaz. Ancak satış yapılırsa onun miras payı da korunur ve satış bedelinden payına düşen miktarı alır.
Yeni düzenleme uyarınca da ilk artırmada taşınmazı satın alma fırsatı öncelikle malik olan mirasçılara tanınacaktır.
İzale-i şuyu, yani ortaklığın giderilmesi davasına başvurmadan miras taşınmazı satılabilir mi?
Avukat Mert Yalçın: İİK’nın 114. maddesinde yapılan yeni düzenleme, mirasçılara ortaklığın giderilmesi davası açmadan taşınmazı satabilecekleri yeni bir yol getirmemektedir. Düzenleme, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması halinde yapılacak açık artırmanın usulünü, özellikle de ilk artırmanın kimler arasında yapılacağını düzenlemektedir.
Dolayısıyla mirasçılar kendi aralarında anlaşırsa, taşınmazı birlikte üçüncü bir kişiye satabilir veya mirasçılardan biri diğerlerinin paylarını devralabilir. Ancak anlaşma sağlanamaz ve taşınmazın satış yoluyla paylaşılması istenirse, kural olarak ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulması gerekir.
Mirasçılar arasında anlaşmalı paylaşım ile mahkeme yoluyla paylaşım arasındaki fark nedir?
Avukat Mert Yalçın: Mirasın anlaşmalı paylaşımı, tüm mirasçıların terekenin nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşmaları halinde, ortaklığın giderilmesi davası açılmaksızın paylaşımın gerçekleştirilmesidir.
Mirasçılar, terekeye dâhil taşınmazın bir mirasçıya bırakılması, satılarak bedelinin paylaşılması veya taşınmazların mirasçılar arasında paylaştırılması konusunda anlaşabilirler.
Mahkeme yoluyla paylaşımda, yani ortaklığın giderilmesinde ise mirasçılar arasında anlaşma sağlanamaması halinde mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesini talep eder. Mahkeme, yapılacak incelemenin ardından satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Bu durumda satış, mahkeme kararının ardından ilgili satış usulü çerçevesinde gerçekleştirilir.
En temel fark, anlaşmalı paylaşımda mirasçıların çözümü kendilerinin belirlemesi; mahkeme yolunda ise paylaşımın veya satışın yargı süreci içinde gerçekleştirilmesidir.
Yeni İİK’nın 114. maddesindeki düzenleme de anlaşmalı paylaşımı değil, mahkemece satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesinden sonraki ihale aşamasını ilgilendirmektedir.
İLGİLİ HABERLER
Google Play
App Store
Haberi Paylaş
13:00
YORUM YAZ