Derinlemesine Analiz, Teyitli Haber! Tıkla ve favori kaynağın yap.
Binalarda can ve mal güvenliğinin en kritik noktalarından biri olan asansörler hakkında merak edilen tüm hukuki süreçleri uzmanı açıkladı. Giriş katta oturanlar bakıma katılır mı, kırmızı etiketli asansör mühürlenir mi, fatura kiracıya mı kesilir? Av. Şeref Kısacık, binalardaki asansör mevzuatını Tgrthaber.com’dan Şenay Yurtalan’a anlattı.
HABERİN ÖZETİ
Okunma süresi 41 saniyeye düşürüldü.
Okunma süresi 41 saniyeye düşürüldü.
ÖZETİ PAYLAŞ
Avukat Şeref Kısacık: Günümüzde binaların çoğunun çok katlı olduğu dikkate alındığında, asansörlerin düzenli ve sağlıklı çalışmasının (hem bağımsız bölümlere erişim hem de can ve mal güvenliği açısından) ne kadar önemli olduğu ortadadır.
Apartman malik ve kiracıları, asansörlerin mevzuata uygun bir şekilde çalışmasını yöneticiden talep edebilirler. Kiracılar, asansörle ilgili şikâyet ve taleplerini kiraya verene de iletebilirler.
Çünkü, kiraya verenin, kiraya verdiği bağımsız bölümü, ortak alan, yer ve tesisleri sağlam ve kullanılır halde bulundurma yükümlülüğü vardır.
Avukat Şeref Kısacık: Binadaki asansörlerin mevzuata uygun olması gerekir. Mevzuata uygun olup olmadığını anlayabilmek için de öncelikle bu konudaki yasal düzenlemelerin neler olduğuna bakmak gerekir.
Asansörle ilgili düzenlemeler daha çok “Asansör Yönetmeliği” (As.Y) ve “Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği”nde (As.PKY) bulunmaktadır.
"ASANSÖRDE “CE” İŞARETİ BULUNMALIDIR"
Öncelikle, asansörde
“CE” işaretinin bulunup bulunmadığına bakmak gerekir.
Çünkü, “CE” işareti, asansörü monte eden veya imalatçı firma tarafından asansöre iliştirilen, asansörün veya asansör güvenlik aksamının bu Yönetmeliğe, temel sağlık ve güvenlik gereklerine uygunluğunu gösteren bir işarettir. (As.Y-5/1.e)
MONTE EDENİN YÜKÜKÜMLÜKLERİ
*İletişim Bilgileri: Asansörü monte eden firmanın, kendisi ile irtibata geçilecek (kendi adını, tescilli ticari unvanını veya tescilli ticari markasını gösterir) bilgileri de asansörde bulundurması gerekir.
İletişim bilgisi, Türkçe veya nihai kullanıcıların kolayca anlayabileceği ve Bakanlığın kabul edeceği bir dilde olur. (As.Y-10/6)
*Asansör monte edenin, asansörün piyasaya arzında, temel sağlık ve güvenlik gereklerine uygun şekilde tasarlanmasını, imal edilmesini, monte edilmesini ve test edilmesini sağlaması gerekir. (As.Y.-10/1)
BAKANLIĞIN YÜKÜMLÜLÜĞÜ: (As.Y.-9)
Bakanlık, bu Yönetmelik kapsamında binada veya inşaatta monte edilen asansörün uygun işletilmesini ve güvenli kullanımını sağlamak üzere, binadaki çalışmadan veya inşaattan sorumlu kişi ile asansör monte edenin uygun tedbirleri almaları ve gerekli bilgileri birbirlerine sunmaları için tüm önlemleri alır.
Bakanlık, asansörlerin çalışması ve güvenliği için asansör kuyusunun temel sağlık ve güvenlik gerekleri haricinde herhangi bir boru tertibatı, tel sistemi ya da donanım içermemesini sağlayacak gerekli tüm önlemleri alır.
Avukat Şeref Kısacık: Asansörlerin periyodik kontrolünün de yılda en az bir defa, Bakanlık tarafından yetkilendirilen ve idare ile protokol imzalayan A tipi bir muayene kuruluşuna yaptırılması gerekir. (As.PKY-8)
ASANSÖRLERDE ETİKETLERİN ANLAMI
Avukat Şeref Kısacık: Asansörde yapılan periyodik kontrol sonuçları “kusursuz”, “hafif kusurlu”, “kısıtlı” ve “güvensiz” olmak üzere dört grupta değerlendirilir.
Yeşil Etiket: O asansörün kusursuz, güvenli olduğu anlamına gelir.
Mavi Etiket: Asansörün hafif kusurlu olduğunu, bir sonraki kontrole kadar giderilmesi gerektiğini belirtir.
Sarı Etiket: Asansörün kusurlu, riskli olduğunu gösterir.
Kırmızı Etiket: Asansörün güvensiz ve kullanımının tehlikeli olduğunu belirtir.
Avukat Şeref Kısacık: Öncelikle durumun düzeltilmesi için bina sorumlusuna (yöneticiye) başvurulmalıdır. Eğer yönetici gerekenleri yapmazsa;
İlgili idareye (Belediye veya Belediye sınırları dışındaysa İl Özel İdaresi’ne) başvuru yapılabilir.
Denetim eksiklikleri veya teknik aykırılıklar için Sanayi ve Teknoloji İl Müdürlüğü'ne başvurulabilir.
Hukuki süreç için Sulh Hukuk Mahkemesi'nden müdahale de talep edilebilir.
Avukat Şeref Kısacık: Asansörlerdeki arıza kullanım hatasından kaynaklanmıyorsa; olayın özelliğine göre; tasarlayan, imal eden, monte eden, satan, kontrol eden, denetleyen kişi ve kurumlardan biri veya birkaçının sorumluluğu söz konusu olabilir.
Asansörün periyodik olarak yapılması gereken bakım, onarımının zamanında yaptırılmaması gibi kusurları varsa, ilgili dönemdeki yöneticilerin de sorumluluğu söz konusu olur.
Avukat Şeref Kısacık: Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliğinin 11. maddesi uyarınca;
KIRMIZI ETİKET
Kırmızı renkli bilgi etiketi iliştirilen ve güvensiz olarak tanımlanan asansörün kullanımına bina sorumlusu tarafından izin verilmez.
Bu asansörün en fazla 60 gün içerisinde güvenli hale getirilmesi bina sorumlusunca sağlanır.
Bu süre sonunda, A tipi muayene kuruluşu tarafından takip kontrolü yapılır. Takip kontrolü neticesinde güvenli hale getirilmediği belirlenen asansör, ilgili idare tarafından ana besleme sisteminden elektriğinin kesilerek mühürlenmesi yoluyla hizmetten men edilir.
Söz konusu mühürleme işleminde ilgili idare tarafından EK-2’deki formata uygun tutanak üç nüsha olarak düzenlenir ve birer nüshası A tipi muayene kuruluşu ile bina sorumlusuna iletilir.
SARI ETİKET;
Sarı renkli bilgi etiketi iliştirilmiş olan asansördeki uygunsuzlukların en fazla 120 gün içerisinde giderilmesi bina sorumlusunca sağlanır.
Bu süre sonunda, A tipi muayene kuruluşu tarafından takip kontrolü yapılır. Takip kontrolü neticesinde güvenli hale getirilmediği belirlenen asansör, ilgili idare tarafından ana besleme sisteminden elektriğinin kesilerek, mühürlenmesi yoluyla hizmetten menedilir.
İdari Yaptırım:
1705 sayılı Kanun uyarınca bina sorumlusuna idari para cezası uygulanır.
Cezai Sorumluluk:
Kırmızı etiketli asansörde meydana gelen kazalarda, Türk Ceza Kanununun 85. maddesi uyarınca taksirle öldürme veya 89. maddesi uyarınca taksirle yaralama suçlarından dava açılabilir.
Hukuki Sorumluluk:
Olayın özelliğine göre; asansörü imal eden, satan, monte eden, denetlemeyen, bakım ve onarımını yaptırmayan, arızalı olarak kullanılmasına ve dolayısıyla zarar oluşmasına neden olan kişi ve kurumlar sorumludur.
Bunların yanında Türk Borçlar Kanununun 69. maddesi uyarınca; "Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür."
Bu, kusursuz sorumluluk hali olup, zarar gören bu madde gereği, zararlarını maliklerden de isteyebilir.
Avukat Şeref Kısacık: Asansör monte edenin piyasaya arz edilmiş olan asansörün, bu Yönetmeliğe uygun olmadığını bildiği veya bilmesinin gerektiği hallerde, asansörün uygun hale getirilmesi için ivedilikle gerekli düzeltici önlemleri alması gerekir.
Buna ilaveten, asansör monte eden, asansörün risk taşıması durumunda, söz konusu uygunsuzlukları giderecek önlemleri içeren ayrıntılı bilgiyi Bakanlığa sunması da gerekir.
Avukat Şeref Kısacık: KMK.nun 35. vd. ilgili maddeleri gereği apartmanın/sitenin asansör ve diğer ortak olan yer ve tesislerinin korunması, işletilmesi bakımı ve onarılması yöneticinin sorumluluğundadır.
Yöneticinin lisanslı ve ehil bir firmayla anlaşıp asansörlerin periyodik kontrollerini yaptırması gerekir.
Periyodik kontrollerde asansörle ilgili herhangi bir sorun tespit edildiğinde, bunun giderilmesi için gereken işlemleri yaptırması gerekir.
Asansörle ilgili yapılacak bakım, onarım giderinin olağan giderleri aşması (mevcut bütçenin yetmemesi) halinde, gerektiğinde olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı yaparak, ek bütçe oluşturmasını istemesi gerekir.
Malikler bu konuda bütçe oluşturulmasına karşı çıkarlarsa, asansördeki arıza giderilemeyeceği için (asansördeki arıza da asansörün çalışmasının engelleyecek kadar riskli ise) kişisel sorumluluğunun doğmaması için, yöneticinin asansörün kullanımını yasaklaması gerekir.
Örneğin; (1+1, 3+1 … gibi) farklı büyüklüklerde daireler/işyerleri varsa asansör giderlerine hangi oranda katılmaları gerekir?
Avukat Şeref Kısacık: Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi uyarınca, genel kural (yönetim planında aksine bir düzenleme yoksa) asansör bakım ve onarım giderlerine her malikin kendi arsa payı oranında katılacağı şeklindedir.
Dairenin büyüklüğü (1+1, 3+1 vb.) genellikle arsa payına yansıdığı için giderlerin arsa payı oranında dağıtılması hakkaniyete de uygundur. Ancak arsa payı doğru dağıtılmamışsa arsa payı düzeltme davası açılması gerekir.
Kanunun bu hükmünün uygulanabilmesi için öncelikle tapudaki yönetim planına bakmak gerekir.
Eğer yönetim planında (YP) m2 büyüklüğüne/bulunduğu kata göre veya eşit… gibi farklı bir düzenleme varsa, asansörlerin işletme, bakım-onarım giderlerine YP.ndaki bu düzenlemeye göre katılmak gerekir.
Giriş katındaki daire maliki veya sokağa cepheli (binanın içiyle ve asansörle doğrudan bir ilişkisi olmayan) işyeri sahibi asansör giderine katılmam diyebilirler mi?
Avukat Şeref Kısacık: KMk.nun 20. maddesine göre kural olarak bu malikler de asansörlerin işletme, bakım ve onarım giderlerine katılmakla yükümlüdürler.
Ancak yönetim planında bu maliklerin asansör giderlerinden muaf tutulacağına veya daha az bir oranda katılacaklarına ilişkin özel bir düzenleme yapılmış olabilir.
Eğer YP.nda öyle bir düzenleme varsa, bu geçerlidir. YP.ndaki ilgili düzenlemeye göre, ilgili malikler asansör giderlerine hiç katılmazlar veya daha az katılırlar.
Avukat Şeref Kısacık: Türk Borçlar Kanunu gereği, asansörün periyodik kontrolü gibi olağan giderler kiracıya, yatırım, demirbaş niteliğinde sayılacak çok masraf gerektiren giderler malike aittir.
Ancak bu düzenleme, kiracı ile malik arasındaki iç ilişkilidir. Apartman/site yönetimini ilgilendirmez.
KMK.nun 22. maddesindeki düzenlemeye göre ise, "Kat malikinin, 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan... bağımsız bölümlerin birinde kira akdine... dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür."
Bu düzenleme gereği, eğer kiracının ödenmemiş bir kira borcu varsa Apartman/Site Yöneticisi Asansörle ilgili her türlü gideri (kiracının vadesi gelmiş kira borcu kadarını) kiracıdan isteyebilir.
Kiracı bu giderleri öder.
Kendisinin ödemesi gerekmeyen, yatırım ve demirbaş niteliğindeki giderler için yaptığı ödemeleri kira borcundan mahsup eder.
Google Play
App Store
Haberi Paylaş
10:35
İLGİLİ HABERLER
YORUM YAZ