Yüzde 25 sınırı kalkarsa kiralar nasıl hesaplanacak? Uzman isim rakamlarla anlattı

Yükselen enflasyon rakamları sonrası kiracıları korumak için başlatılan yüzde 25 kira sınırında sona gelindi. Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in "Kirada yüzde 25 sınırının devam etmesi için bir sebep görmüyorum, çok büyük ihtimalle devam etmez” açıklamaları gündemdeki yerini koruyor. Sınırın kalkması halinde 2 Temmuz öncesi kira sözleşmeleri önceki dönemi kapsayacak mı? Yüzde 25 sınırı sonrası kiralarda zam oranları nasıl belirlenecek? 

Altın Emlak Global Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı tüm detayları şu şekilde anlattı:

PİYASA GERÇEKLERİNE AYKIRI

Tabii özellikle aslında bakanların daha önceki ifadelerinde bu yüzde 25 sınırlamasının kaldırılacağına yönelik beklentileri görmüştük. Gerek Adalet Bakanı gerek Hazine ve Maliye Bakanımız bu konuda görüşlerini ilettiler. Aslında piyasa gerçeklerine baktığımızda  yüzde 25 sınırı çok uygulanmıyor.

Çünkü piyasanın aslında özellikle bu noktadaki kirayla ilgili beklentileri gerek mal sahipleri gerekse de kiracılar tarafından aslında makul düzeylerde.

Hatta özellikle son dönemde arabuluculuğa yansıyan dava dosyaları ve benzerinde de tarafların nispeten biraz daha anlaşma ve daha yüksek oranlarda kira bedeli ödeme noktasında uzlaştırdı. 

BOŞ TUTULAN DAİRELER KİRAYA VERİLEBİLİR

Ama tabii mal sahipleri açısından şöyle bir durumu görebiliriz ki, bazı mal sahipleri taşınmazlarını kiraya vermekten kaçınıyorlardı. Çünkü bu yüzde 25 sınırlama nedeniyle kiracı olarak koydukları kişinin bir yıl sonraki kira bedeli zaten çok düşük kalacak. Bu noktada ya satmayı ya da boş tutmayı tercih ediyorlardı.

Nispeten bu konuda yapılacak düzenlemenin buna bir fayda sağlayacağını ve en azından bazı boş tutulan dairelerin kiraya verilebileceğini ümit ediyoruz. Tabii bu durum 2 Temmuz 2024 tarihinden itibaren yenilenen kira kontratlarında geçerli olacak. 

Yani diyelim ki kişi 1 Haziran'da kira sözleşmesi var, o gene yüzde 25 yapma hakkına kanunen sahip. Bu nedenle geriye doğru yürümediği için maalesef hukuki problemlerde bu durum geçmiş dönemde başlamış ve devam eden kiracı ev sahibi anlaşmazlıklarında problemli bir süreci beraberinde getirecek.

ANLAŞMAZLIKLARI AZALTACAK BİR DÜZENLEME

Özellikle hukuki boyutta baktığımızda geçen yıl 1 Temmuz'dan sonra kiraya verilen yerlerle alakalı kira kontratlarının yenileme döneminde bunun fayda sağlayabileceği değerlendirebiliriz. Bu açılan dava sayılarında da karşımıza çıkıyor. Bakın 2023 yılında kiraya ilişkin tespitte, kira ve benzeri noktalarda 129 bine yakın dava açılmış.

Ve bununla beraber devam devam eden davalara baktığımızda 190 bine yakın dava var ki bu davalarda bazen 2, bazen 3 kişinin taraf olduğu örnekler var. Yani bunun en az 2 buçuk katı civarında davacı ve davalının devam eden süreçleri var. Piyasada sektördeki beklentiler, aslında zaten bu uygulamanın gerçekten piyasada ile örtüşmediği yönünde.

Yüzde 25 kalktığında ne göreceğiz?  TÜFE'nin son 12 aylık ortalamasında arttığını göreceğiz. Mesela nisan ayında bu ne kadar da yüzde 59,64'tü. Yani 10 bin TL'lik bir kira olsa 15.900 TL olacak. Tabii ki enflasyonun düşmesiyle ilgili beklentiler Bakanımızın da bahsettiği gibi piyasalara aslında bu noktalarda müdahale etmemesiyle ilgili görüşler ve benzeri dikkate alındığında bunun aslında gayrimenkul sektöründe önümüzdeki dönemler için anlaşmazlıkları nispeten azaltacak bir düzenleme olacağını söyleyebiliriz.

1 TEMMUZ SONRASINI KAPSAYACAK

Yüzde 25 sınırlaması 11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe girdi. 11 Haziran'dan 1 Temmuz 2024'e kadar 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nda ek bir madde düzelmesiyle uzatıldı. 

Yüzde 25 sınırı bir defa uzatılmıştı, sonra tekrar uzatıldı. Eğer bu noktada uzatma olmazsa 2 Temmuz 2024 tarihinden itibaren yenilenen kira kontratlarında artık TÜFE ortalaması baz alınacak.

KİRACININ DEVAM ETTİRME HAKKI VAR

1 Temmuz tarihine kadar uyarlanacak ya da yapılacak yenilemelerde kiracının yüzde 25 sınırına uyma hakkı devam ediyor. Yani kanunen böyle bir hakkı var, kullanabilir, kullanmayabilir. Mal sahibiyle anlaşma yoluna gidebilir ya da bana devletin verdiği bir haktır deyip hani bu konuda ısrarcı da olabilir. Bu kiracılara verilmiş kanunu bir hak diyebiliriz.

KANUN KİRACIYI KORUR

6098 sayılı kanun gereğince özellikle mal sahibi çatılı yerlerde kira artışında uygulayabileceği bir üst sınır kanun tarafından belirlendi. Ve bu üst sınır TÜFE'nin son 12 aylık ortalaması göre belirlenmiştir.

Kira artışında uygulayabileceği bir üst sınır kanun tarafından belirlenmiş. Ve bu üst sınır TÜFE'nin son 12 aylık ortalamasına göre belirlenmiş bir oran. Herhangi bir kira tespit davası, bir uyarlama davası ya da bir mahkeme kararı olmadan mal sahibinin sadece ben 'Bu kadar istiyorum' diyerek aslında bu meblağı arttırması mümkün değil. 

Bu çerçevede aslında kiracıların kendilerine tedirgin hissedecekleri bir durum yok. Diyelim ki önümüzdeki Ağustos döneminde kira kontratıyla ilgili bir artış zamanı geldi. O zaman enflasyon ortalaması %65 çıktı. 10.000 liralık kirası 16.500 TL olarak devam eder. 

Mal sahibine yenileme döneminde kira artışını yaparak devam ettirir. Mal sahibinin yasal anlamda da bunun üstünde bir kira bedeli talep etme hakkı söz konusu değildir. Ama bunun hukuki çeşitli şartları var. 3 yıl geçtikten sonra tespit davası açılabilir. Zamansız uyarlama davası açası açılabilir. Yani bu davaların açma ve kontratın süresine göre bazı şartlar var.

Eğer hukuk ayrıca orası için başka bir bedel takdir ederse, o zaman o bedelden hukukun takdir ettiği zaman ve süre içerisinde sorumlu olur ama onun dışında üst sınır Tüketici Fiyat Endeksidir. Hatta kanun kiracıyı o kadar korur ki diyelim ki TÜFE üstünü dediniz ama siz kontratı %10 artış yazdınız ya da %15 dediniz, %10-15 geçerlidir.

Kiracı lehine yazılanlar kontratta kiracı lehine işler, yani diyelim ki orada muğlak olan bir şey varsa işte diyelim ki kira artışı %10 veya işte TÜFE'ye göre uygulanacaktır dese bile %10 artışı kiracı kullanabilir. Çünkü süreç kiracı lehine ilerler diyebiliriz.