Konutta İstanbul duble yaptı: İşte şehir şehir yeni kira ve satış fiyatları

İstanbul hem konut satış fiyatında hem de ortalama kira bedelinde zirveye yerleşerek çifte rekor kırdı! Emlakjet ve Endeksa verilerine göre hazırlanan Ağustos 2026 raporunda, Türkiye'nin öne çıkan illerindeki ortalama kira, satış fiyatları ve amortisman süreleri açıklandı. 

İşte il il yeni emlak haritası...

Türkiye'nin nüfusa göre en büyük beş ili arasında yıllık konut metrekare fiyat artışının en yüksek olduğu il yüzde 28.2 ile Ankara oldu. Ankara'yı yüzde 27.2 ile İstanbul, yüzde 24.9 ile Antalya, yüzde 21.3 ile Bursa ve yüzde 20.6 ile İzmir takip etti. Beş büyük ilin tamamında yıllık reel değişim negatif gerçekleşirken, reel değer kaybının en sınırlı olduğu il – yüzde 2.6 ile Ankara oldu.
 

ORTALAMA KONUT SATIŞ FİYATLARI 
 

Ortalama konut satış fiyatlarına bakıldığında İstanbul 7 milyon 359 bin 550 TL ile beş büyük il arasında ilk sırada yer aldı. Böylece İstanbul'da ortalama bir konutun satış fiyatı bir yılda nominal olarak yaklaşık 1.4 milyon TL arttı. İstanbul'u 6 milyon 574 bin 320 TL ile İzmir, 6 milyon 132 bin 170 TL ile Antalya, 5 milyon 132 bin 140 TL ile Ankara ve 4 milyon 737 bin 460 TL ile Bursa takip etti.

KİRA FİYATLARINDAN SON RAKAMLAR 

Türkiye genelinde kiralar yıllık bazda nominal olarak yükselirken, enflasyondan arındırıldığında geriledi. İstanbul'da ise kira fiyatlarındaki artış reel olarak da devam etti. Rapora göre Türkiye genelinde Ağustos 2026 itibarıyla ortalama konut kira bedeli 28 bin 40 TL olarak hesaplandı. Kiralar son bir yılda nominal olarak yüzde 22.3 arttı.

İl İl Konut Kira Fiyatları Tablosu

• İstanbul

   

  • İlan/İşlem Adedi: 20.426
  • Metrekare Kira Fiyatı: 479 TL
  • Ortalama Kira Fiyatı: 45.510 TL

• Ankara

   

  • İlan/İşlem Adedi: 10.851
  • Metrekare Kira Fiyatı: 299 TL
  • Ortalama Kira Fiyatı: 34.440 TL

• İzmir

   

  • İlan/İşlem Adedi: 6.532
  • Metrekare Kira Fiyatı: 334 TL
  • Ortalama Kira Fiyatı: 33.369 TL

• Antalya

   

  • İlan/İşlem Adedi: 5.855
  • Metrekare Kira Fiyatı: 302 TL
  • Ortalama Kira Fiyatı: 29.306 TL

• Mersin

   

  • İlan/İşlem Adedi: 4.090
  • Metrekare Kira Fiyatı: 224 TL
  • Ortalama Kira Fiyatı: 24.639 TL

• Bursa

   

  • İlan/İşlem Adedi: 3.914
  • Metrekare Kira Fiyatı: 220 TL
  • Ortalama Kira Fiyatı: 24.207 TL

• Konya

   

  • İlan/İşlem Adedi: 3.798
  • Metrekare Kira Fiyatı: 190 TL
  • Ortalama Kira Fiyatı: 24.738 TL

• Gaziantep

   

  • İlan/İşlem Adedi: 3.646
  • Metrekare Kira Fiyatı: 183 TL
  • Ortalama Kira Fiyatı: 21.197 TL

• Kocaeli

   

  • İlan/İşlem Adedi: 3.576
  • Metrekare Kira Fiyatı: 250 TL
  • Ortalama Kira Fiyatı: 27.547 TL

• Tekirdağ

   

  • İlan/İşlem Adedi: 3.391
  • Metrekare Kira Fiyatı: 222 TL
  • Ortalama Kira Fiyatı: 22.168 TL

İl İl Konut Satış Fiyatları ve Dönüş Süreleri (Amortisman)

• İstanbul

   

  • İlan/İşlem Adedi: 20.426
  • Metrekare Satış Fiyatı: 66.905 TL
  • Ortalama Satış Fiyatı: 7.359.550 TL
  • Amortisman (Geri Dönüş) Süresi: 12 Yıl

• Ankara

   

  • İlan/İşlem Adedi: 10.851
  • Metrekare Satış Fiyatı: 39.478 TL
  • Ortalama Satış Fiyatı: 5.132.140 TL
  • Amortisman (Geri Dönüş) Süresi: 11 Yıl

• İzmir

   

  • İlan/İşlem Adedi: 6.532
  • Metrekare Satış Fiyatı: 54.786 TL
  • Ortalama Satış Fiyatı: 6.574.320 TL
  • Amortisman (Geri Dönüş) Süresi: 14 Yıl

• Antalya

   

  • İlan/İşlem Adedi: 5.855
  • Metrekare Satış Fiyatı: 55.747 TL
  • Ortalama Satış Fiyatı: 6.132.170 TL
  • Amortisman (Geri Dönüş) Süresi: 15 Yıl

• Mersin

   

  • İlan/İşlem Adedi: 4.090
  • Metrekare Satış Fiyatı: 36.264 TL
  • Ortalama Satış Fiyatı: 4.714.320 TL
  • Amortisman (Geri Dönüş) Süresi: 13 Yıl

• Bursa

   

  • İlan/İşlem Adedi: 3.914
  • Metrekare Satış Fiyatı: 36.442 TL
  • Ortalama Satış Fiyatı: 4.737.460 TL
  • Amortisman (Geri Dönüş) Süresi: 14 Yıl

• Konya

   

  • İlan/İşlem Adedi: 3.798
  • Metrekare Satış Fiyatı: 30.977 TL
  • Ortalama Satış Fiyatı: 4.646.550 TL
  • Amortisman (Geri Dönüş) Süresi: 14 Yıl

• Gaziantep

   

  • İlan/İşlem Adedi: 3.646
  • Metrekare Satış Fiyatı: 27.998 TL
  • Ortalama Satış Fiyatı: 4.059.710 TL
  • Amortisman (Geri Dönüş) Süresi: 13 Yıl

• Kocaeli

   

  • İlan/İşlem Adedi: 3.576
  • Metrekare Satış Fiyatı: 43.217 TL
  • Ortalama Satış Fiyatı: 5.402.125 TL
  • Amortisman (Geri Dönüş) Süresi: 14 Yıl

• Tekirdağ

   

  • İlan/İşlem Adedi: 3.391
  • Metrekare Satış Fiyatı: 33.129 TL
  • Ortalama Satış Fiyatı: 3.809.835 TL
  • Amortisman (Geri Dönüş) Süresi: 12 Yıl

Türkiye Geneli Ortalama Rakamlar

• Ortalama Metrekare Satış Fiyatı: 42.488 TL
• Ortalama Konut Satış Fiyatı: 5.311.000 TL
• Nominal Yıllık Fiyat Artışı: %23,5
• Reel Yıllık Değişim (Enflasyondan Arındırılmış): -%6,2

Fiyatı En Çok Artan İller (Yıllık Nominal Artış)

1. Ankara: %28,2
2. Kocaeli: %27,8
3. İstanbul: %27,2
4. Antalya: %24,9
5. Elazığ: %24,8

Reel Değer Kaybının En Sınırlı Olduğu İller (Enflasyon Karşısındaki Durum)

1. Ankara: -%2,6
2. Kocaeli: -%2,9
3. İstanbul: -%3,4
4. Antalya: -%5,1
5. Elazığ: -%5,2

Beş Büyük İlde Yıllık Fiyat Artış Oranları

• Ankara: %28,2
• İstanbul: %27,2
• Antalya: %24,9
• Bursa: %21,3
• İzmir: %20,6

En Pahalı Konutların Olduğu Şehirler (Ortalama Konut Satış Fiyatı)

1. İstanbul: 7.359.550 TL
2. İzmir: 6.574.320 TL
3. Antalya: 6.132.170 TL
4. Ankara: 5.132.140 TL
5. Bursa: 4.737.460 TL

Türkiye Genelinde Ve Şehir Şehir Kira Rakamları

• Türkiye Geneli Ortalama Kira: 28.040 TL (Yıllık nominal artış: %22,3)
• İstanbul Ortalama Kira: 45.510 TL (Yıllık reel artış: %9,4)
• Muğla Ortalama Kira: 40.940 TL

Ağustos 2026 Konut Satış Verileri

• Ağustos Ayı Toplam Satış: 127.410 adet (Geçen yıla göre -%14,7)
• Ağustos Ayı İpotekli Satış: 22.131 adet (Geçen yıla göre +%7,2)
• Ocak - Ağustos Toplam Satış: Yıllık -%6,8
• Ocak - Ağustos İpotekli Satış: Yıllık +%27,6