Ev sahibi kiracıyı istediği zaman evden çıkarabilir mi? Artan kira fiyatlarıyla birlikte ev sahibi ve kiracı arasındaki anlaşmazlıklar büyürken, tahliye süreçleri de gündemdeki yerini koruyor. Evin satılması, kira sözleşmesinin sona ermesi ya da ev sahibinin kendi evine taşınmak istemesi, kiracının hemen evden çıkarılabileceği anlamına gelmiyor. Türk Borçlar Kanunu, kiracı tahliyesini belirli şartlara ve yasal sürelere bağlıyor.
Peki ev sahibi hangi durumlarda kiracının tahliyesini isteyebilir? Kirayı ödemeyen kiracı hemen çıkarılabilir mi? Tahliye taahhütnamesi hangi koşullarda geçerli?
Avukat Gizem Gonce, kiracı ve ev sahiplerinin bilmesi gereken yasal hakları ve tahliye sürecinin kritik ayrıntılarını Tgrthaber.com Özel Haber Editörü Zeynep Gizem Er’e anlattı.
Ev sahibi kiracıyı istediği zaman evden çıkarabilir mi?
Av. Gizem Gonce: "Ev sahibinin, kiracısını istediği zaman ve herhangi bir gerekçe göstermeden evden çıkarma hakkı bulunmuyor. Türk Borçlar Kanunu'na göre konut kiralarında tahliye, kanunda belirtilen nedenlerin varlığına ve ilgili yasal usullere uyulmasına bağlıdır.
Kira sözleşmesinin süresinin dolması da tek başına tahliye için yeterli değildir. Ev sahibi, kanunda öngörülen şartları yerine getirerek tahliye talebinde bulunabilir. Kiracının evi boşaltmaması durumunda ise somut olayın niteliğine göre yasal takip veya dava yoluna başvurulması gerekebilir."
Ev sahibi hangi durumlarda kiracının tahliyesini isteyebilir?
Av. Gizem Gonce: "Kanunda düzenlenen başlıca tahliye nedenlerini birkaç başlıkta ele alabiliriz:
Bunların yanında, kiracının kira borcunu ödememesi, bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara neden olması veya geçerli bir yazılı tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmaması gibi durumlarda da yasal şartların oluşması hâlinde tahliye gündeme gelebilir. Ancak her nedenin kendine özgü şartları ve süreleri vardır. Dolayısıyla yalnızca bu gerekçelerden birini ileri sürmek, kiracının otomatik olarak tahliye edilebileceği anlamına gelmez."
Ev sahibi, kendisinin eve taşınacağını söyleyerek kiracıyı çıkarabilir mi?
Av. Gizem Gonce: "Ev sahibinin konuta ihtiyaç duyması, kanunda düzenlenen tahliye nedenlerinden biridir. Ancak burada önemli olan, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Ev sahibi, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üst soyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da iş yeri ihtiyacına dayanarak tahliye talep edebilir. Bununla birlikte, yalnızca sözlü olarak eve taşınacağını söylemesi kiracının kendiliğinden evi boşaltmasını gerektirmez.
Kanunda belirtilen koşullara ve dava açma sürelerine uyulması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye gerçekleşirse sonrasında taşınmazın yeniden kiraya verilmesine ilişkin kanuni sınırlamalar da gündeme gelebilir. Bu nedenle ihtiyaç iddiasının gerçekliği ve sürecin nasıl yürütüldüğü büyük önem taşır."
Ev satıldığında kiracının evi boşaltması gerekir mi?
Av. Gizem Gonce: "Hayır. Bir konutun satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, kiracının evden çıkmasını istiyorsa kanunda belirtilen şartları yerine getirmelidir. Türk Borçlar Kanunu'nun 351'inci maddesi kapsamında, yeni malikin kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için konut ya da iş yeri ihtiyacı bulunması hâlinde özel bir tahliye süreci öngörülmüştür.
Bu yola başvurulacaksa yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve kanunda belirtilen diğer koşullara uymalıdır. Bu koşullarla, edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açılması mümkün olabilir. Yeni malikin, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak ihtiyaca dayalı tahliye isteme seçeneği de bulunmaktadır. Dolayısıyla evin satılması tek başına tahliye için yeterli değildir; izlenecek yol ve süreler somut olaya göre değerlendirilmelidir."
Kiracı kirayı ödemezse ev sahibi hemen tahliye kararı aldırabilir mi?
Av. Gizem Gonce: "Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye sürecini başlatabilecek önemli nedenlerden biridir. Ancak burada da belirli yasal prosedürlerin izlenmesi gerekir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 315'inci maddesine göre ev sahibi, vadesi gelmiş kira borcunu ödemeyen kiracıya yazılı bildirimde bulunarak borcunu ödemesi için süre verebilir. Konut kiralarında bu süre en az 30 gündür. Kiracı, kendisine tanınan süre içerisinde borcunu ödemezse kanuni şartlar çerçevesinde sözleşmenin feshi ve tahliye süreci gündeme gelebilir.
Öte yandan, bir kira yılı içerisinde farklı aylara ilişkin kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtara sebep olunması da ayrı bir tahliye nedeni olabilir. Burada önemli bir ayrım var: Her kira gecikmesi doğrudan tahliye sonucunu doğurmaz. Bildirimlerin usulüne uygun yapılması ve kanuni şartların gerçekleşmesi gerekir."
Kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesi, ev sahibine doğrudan evi boşalttırma hakkı verir mi?
Av. Gizem Gonce: "Tahliye taahhütnamesi, kanunda belirtilen şartları taşıması hâlinde ev sahibine önemli bir hukuki imkân sağlar. Türk Borçlar Kanunu'nun 352'nci maddesi kapsamında, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen taşınmazı boşaltmaması durumunda ev sahibi yasal yollara başvurabilir.
Ancak taahhütnamenin geçerliliği bakımından belgenin şekli, hangi tarihte verildiği ve içeriği önemlidir. Kanun, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra yazılı olarak verilmesini öngörür. Ayrıca ev sahibinin, taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurması veya dava açması gerekir. Bu nedenle her tahliye taahhütnamesinin koşulsuz biçimde geçerli olduğu düşünülmemelidir. Belgenin hukuki açıdan ayrıca değerlendirilmesi gerekir."
Kira sözleşmesi sona erdiğinde ev sahibi kiracının çıkmasını isteyebilir mi?
Av. Gizem Gonce: "Bu konuda toplumda sık karşılaşılan yanlış bir anlayış var. Belirli süreli konut kira sözleşmesinin süresinin dolması, ev sahibine tek başına kiracıyı çıkarma hakkı vermez. Türk Borçlar Kanunu'nun 347'nci maddesine göre kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme kural olarak aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.
Ev sahibi ise yalnızca sözleşme süresinin sona erdiğini ileri sürerek sözleşmeyi bitiremez. Ancak kanunda belirtilen on yıllık uzama süresinin dolması gibi durumlarda farklı kurallar uygulanabilir. Bu nedenle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi ve uzama dönemleri dikkatle incelenmelidir."
Ev sahibi kiracıyı evden çıkarmak için kilidi değiştirebilir veya elektrik ve suyu kestirebilir mi?
Av. Gizem Gonce: "Ev sahibinin kiracıyı tahliyeye zorlamak amacıyla kendi başına hareket etmesi ciddi hukuki sorunlara yol açabilir. Kiracının konutu kullanmasını engellemek amacıyla kilidi değiştirmek, eşyalarını dışarı çıkarmak ya da elektrik ve su gibi hizmetleri kestirmek, olayın özelliklerine göre hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.
Ev sahibi, tahliye talebini kanunda öngörülen yollarla ileri sürmelidir. Kiracı evi kendiliğinden boşaltmıyorsa uyuşmazlığın niteliğine göre icra takibi veya dava yoluna başvurulması gerekebilir. Özetle, ev sahibinin mülkiyet hakkı bulunması, kiracıyı istediği yöntemle ve istediği anda evden çıkarabileceği anlamına gelmez."
Ev sahiplerine ve kiracılara en önemli tavsiyeniz ne olur?
Av. Gizem Gonce: "Hem ev sahiplerine hem de kiracılara öncelikle haklarını ve yükümlülüklerini bilmelerini tavsiye ediyorum. Ev sahipleri, tahliye talebinde bulunmadan önce hangi yasal nedene dayanacaklarını ve ilgili süreleri dikkatle değerlendirmeli. Kiracılar ise kendilerine ulaşan ihtarları ve resmî tebligatları göz ardı etmemeli.
Kira sözleşmesinin, ödeme belgelerinin, yazışmaların ve varsa tahliye taahhütnamesinin saklanması da önemlidir. Ayrıca kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce kural olarak arabuluculuğa başvurulması gerektiği unutulmamalıdır. Kanundaki istisnalar saklıdır. Her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları bulunduğundan, somut bir tahliye sürecinde hukuki destek alınması hak kayıplarının önlenmesine yardımcı olabilir.
Özetle, ev sahibi ve kiracı arasındaki ilişkilerde tarafların hakları ve yükümlülükleri kanunla belirleniyor. Kira sözleşmesinin sona ermesi, evin satılması ya da ev sahibinin taşınma isteği, her durumda doğrudan tahliye anlamına gelmiyor. Yasal tahliye nedenlerinin bilinmesi ve sürecin hukuka uygun yürütülmesi, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların hak kaybına uğramaması açısından büyük önem taşıyor."
Google Play
App Store
09:30
Haberi Paylaş
YORUM YAZ