Kiracı ve ev sahipleri arasındaki anlaşmazlıklarda en çok merak edilen konuların başında, kira borcunun ödenmemesi halinde tahliye sürecinin nasıl işlediği geliyor. Kamuoyunda uzun süredir “İki kira ödenmezse kiracı kesin çıkarılır” şeklinde bilinen bilgi ise her durumda geçerli değil.
Hukuken tahliye sürecinin başlayabilmesi ve sonuç doğurabilmesi için kira borcunun yanı sıra ihtarın nasıl ve ne zaman gönderildiği, kiracıya hangi tarihte tebliğ edildiği ve kira sözleşmesinde ödeme gününün nasıl belirlendiği gibi ayrıntılar da önem taşıyor.
Özellikle iki haklı ihtar nedeniyle tahliye sürecinde, yalnızca iki kira bedelinin ödenmemiş olması tek başına kiracının otomatik olarak tahliye edileceği anlamına gelmiyor. İhtarların hangi dönemlere ilişkin olduğu, borcun ne zaman doğduğu, ödemenin hangi tarihte yapıldığı ve ihtarnamede hangi ifadelerin kullanıldığı sürecin hukuki boyutunu doğrudan etkileyebiliyor. Hatta bazı durumlarda tek bir gün veya tebliğ tarihi dahi kritik hale gelebiliyor.
Peki kiracı hangi durumda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye edilebilir? Kira borcunun ne kadar süre ödenmemesi tahliye sürecini başlatır? İhtarın tebliğ tarihi neden önem taşıyor ve ihtarnamede yapılan bir hata davanın seyrini değiştirebilir mi?
Avukat Gizem Gonce, kira borcu, kiracı tahliyesi, iki haklı ihtar, ihtarname ve tahliye davasında hem ev sahiplerinin hem de kiracıların bilmesi gereken kritik detayları Tgrthaber.com Özel Haber Editörü Zeynep Gizem Er’e anlattı.
Kiracı kaç ay kira ödemezse ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir?
Av. Gizem Gonce: ''Aslında bu soruya doğrudan “iki ay” şeklinde cevap vermek hukuken doğru değil. Çünkü kamuoyunda çok yaygın şekilde “Kiracı iki kira ödemezse kesin tahliye edilir” şeklinde bir bilgi dolaşıyor. Oysa Türk Borçlar Kanunu'nda “iki kira ödenmediğinde otomatik tahliye” şeklinde bir düzenleme bulunmuyor. Burada birbirinden farklı hukuki mekanizmaları birbirinden ayırmak gerekiyor. Birincisi, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracının temerrüde düşmesi ve buna bağlı olarak tahliye sürecinin başlatılması.
İkincisi ise Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinde düzenlenen “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” sebebi. Dolayısıyla bir kiracının iki ay kira ödememesi tek başına “ertesi gün tahliye edilir” anlamına gelmiyor. Önemli olan; kira borcunun ne zaman muaccel olduğu, ödenip ödenmediği, ihtarın ne zaman ve nasıl gönderildiği, ihtarın kiracıya ne zaman tebliğ edildiği ve hangi tahliye yolunun kullanıldığıdır. TBK m. 352/2 uyarınca, kiracının belirli şartlar altında bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olması, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine imkân verebilir.''
''İki haklı ihtar'' tam olarak nedir?
Av. Gizem Gonce: ''İki haklı ihtar, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle kiraya verenin aynı kira yılı içerisinde iki ayrı haklı yazılı ihtar göndermesine sebebiyet vermesidir. Burada çok kritik bir ayrıntı var: İki ihtarın olması yetmez; ihtarların haklı olması gerekir. Örneğin kiracının ocak ayı kirası zamanında ödenmedi. Bu kira bedeli için kiracıya usulüne uygun bir ihtar gönderildi. Daha sonra şubat ayı kirası da zamanında ödenmedi ve bu kira için de ayrı bir ihtar gönderildi.
Gerekli diğer şartlar da mevcutsa, bu durum iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasının gündeme gelmesine neden olabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2 Kasım 2021 tarihli, 2017/1289 Esas, 2021/1314 Karar sayılı kararında bu konuda son derece önemli kriterler ortaya konulmuştur. Yargıtay'a göre, ödenmeyen aylar arka arkaya gelse bile her bir kira bedeli için ayrı ihtar yapılması gerekir. Ocak ve şubat kirası ödenmedi tek ihtarname gönderildi şeklindeki bir işlem ile otomatik olarak “iki haklı ihtar” şartının oluştuğunu söyleyemeyiz.''
İki ay üst üste kira ödemeyen her kiracı tahliye edilebilir mi? İki kira bedelinin ödenmemesi ile iki haklı ihtarın oluşması aynı şey mi?
Av. Gizem Gonce: ''Hayır. Burada özellikle bu yanlış anlaşılmayı düzeltmek gerekiyor. İki kira bedelinin ödenmemesi ile iki haklı ihtarın oluşması aynı şey değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun kararında da açıkça, iki haklı ihtardan söz edebilmek için ödenmeyen her bir kira bedeli bakımından ayrı ihtar yapılması gerektiği belirtiliyor. Üstelik ihtarın, kira bedeli muaccel olduktan sonra yapılması gerekiyor. Dolayısıyla “Kiracı iki ay ödeme yapmadı, iki ihtar çektim, tahliye kesin” şeklinde otomatik bir sonuç yok. Mahkeme öncelikle ihtarların hukuki şartlarını inceleyecektir.''
İhtarname nasıl olmalı? Ev sahibi “Kirayı ödemedin” diye mesaj atsa yeterli mi?
Av. Gizem Gonce: ''Burada ihtarın şekli ve içeriği çok önemli. TBK 352/2 kapsamında aranan ihtarın yazılı olması gerekiyor. Uygulamada noter ihtarnamesi oldukça sık kullanılan bir yöntem olmakla birlikte, asıl mesele ihtarın yazılı olması ve içeriğinin hukuken yeterli olmasıdır. Yargıtay'ın 2021 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararında ihtarın hangi kira bedelinin ödenmediğini göstermesi, kira bedelinin otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiğini ve ödenmemesi halinde tahliye davası açılabileceğini içermesi gerektiği yönündeki kriterler açıklanmıştır. Bu nedenle WhatsApp'tan “Kirayı ödemedin, evden çık.” şeklinde bir mesaj gönderilmesini, TBK 352/2 bakımından gerekli ihtarnameyle aynı hukuki sonuçları doğuran bir işlem olarak değerlendirmemek gerekir.''
Kiracı ihtarnameyi aldıktan sonra hemen kirayı öderse yine de iki haklı ihtar oluşur mu?
Av. Gizem Gonce: ''Evet, bu nokta özellikle kiracılar açısından çok önemli. Kiracının ihtarname kendisine tebliğ edildikten sonra ödeme yapması, her durumda daha önce oluşmuş haklı ihtarı ortadan kaldırmaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2 Kasım 2021 tarihli kararında bu konu açıkça değerlendirilmiştir. Somut olayda kiracı, ihtarlardan sonra kira bedellerini ödemiş olmasına rağmen Yargıtay, şartları taşıyan iki haklı ihtarın oluştuğunu kabul etmiştir. Dolayısıyla kiracının “İhtar geldi, ben de kirayı yatırdım; dolayısıyla artık ihtar geçersiz.” şeklinde düşünmesi doğru değildir. Ancak burada yine somut olayın ayrıntıları önemlidir. Ödemenin ihtardan önce mi sonra mı yapıldığı, kira borcunun gerçekten mevcut olup olmadığı ve ihtarın usulüne uygun olup olmadığı ayrıca incelenir.''
Ev sahibi ihtarı kira ödenmeden önce gönderirse ne olur?
Av. Gizem Gonce: ''Bu son derece önemli bir ayrıntıdır. İki haklı ihtardan söz edebilmek için ihtarın, kira bedeli muaccel olduktan sonra yapılması gerekir. Henüz ödeme zamanı gelmemiş bir kira bedeli için “ödemedin” şeklinde ihtar gönderilmesi, iki haklı ihtar mekanizması açısından problem oluşturabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ihtarların kira bedellerinin muaccel olmasından sonra yapılması gerektiğini açıkça ortaya koymuştur. Bu nedenle tahliye hukukunda sadece ihtarın gönderilmiş olması değil, ihtarın doğru zamanda gönderilip gönderilmediği de önemlidir.''
Kiracının bir kira bedelini birkaç gün gecikmeyle ödemesi ihtara konu olabilir mi?
Av. Gizem Gonce: ''Kira sözleşmesinde belirlenen ödeme tarihi önemlidir. Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi ve kiraya verenin bu nedenle haklı bir ihtar göndermesi halinde, sonradan yapılan ödeme her zaman ihtarın hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmaz. Burada özellikle kiracının “Sonunda ödedim, dolayısıyla hiçbir sorun yok” düşüncesine dikkat etmek gerekiyor. Yargıtay'ın 2021 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararında, ihtarın tebliğinden sonra yapılan ödemenin iki haklı ihtarın oluşmasına engel olmadığı kabul edilmiştir. Ancak birkaç günlük gecikmenin hukuki değerlendirmesi yapılırken, sözleşmedeki ödeme günü, ödemenin tarihi ve ihtarın tebliğ tarihi birlikte değerlendirilmelidir.''
İki haklı ihtar oluştuysa ev sahibi hemen tahliye davası açabilir mi?
Av. Gizem Gonce: ''Burada da çok önemli bir süre meselesi var. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası, kanunda öngörülen zamanda açılmalıdır. TBK 352/2'ye göre, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ihtarların yapıldığı kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde dava yoluna başvurulması gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 28 Mayıs 2025 tarihli kararında da bu dava hakkının kira yılının sona ermesinden sonra kullanılabileceği ve dava zamanlamasının önem taşıdığı görülmektedir. Yani iki ihtar oluştu diye: “Bugün ihtarı aldım, yarın tahliye davası açıyorum.” şeklinde düşünmek de doğru değil. Burada kira yılının başlangıç ve bitiş tarihi, ihtarların hangi döneme ilişkin olduğu ve dava tarihi birlikte incelenmelidir.''
Kiracının banka hesabına kira bedelini yatırması yeterli mi? Ev sahibi “Eksik yatırdın” diyorsa ne olacak?
Av. Gizem Gonce: ''Bu durumda uyuşmazlığın konusu kira borcunun gerçekten bulunup bulunmadığına dönüşebilir. Örneğin kira bedeli 30 bin TL iken kiracı 20 bin TL yatırmışsa, aradaki 10 bin TL bakımından borcun devam edip etmediği değerlendirilir. Ancak kira bedelinin tamamı ödenmiş olmasına rağmen kiraya verenin ihtar göndermesi halinde, ihtarın haklı olup olmadığı ayrıca incelenir. İki haklı ihtar mekanizmasında “ihtar sayısı” kadar, ihtarın haklı olması önemlidir. Bu nedenle kiraya verenin gerçekten mevcut olmayan veya henüz muaccel hale gelmemiş bir borcu ihtar konusu yapması, tahliye bakımından beklediği sonucu doğurmayabilir.''
İcra takibi başlatılırsa süreç değişiyor mu?
Av. Gizem Gonce: ''Evet, kira alacağının tahsili ve tahliye bakımından icra yoluna başvurulması halinde farklı bir hukuki süreç söz konusu olabilir. Kiraya veren kira bedelinin tahsili için icra takibi başlatabilir. Takibin içeriğine, kiracının ödeme yapıp yapmadığına, itiraz edip etmediğine ve ödeme emrindeki sürelere göre sonraki hukuki adımlar belirlenir. Burada özellikle vatandaşların yaptığı önemli bir hata var: “İcra takibi başlattım, dolayısıyla kiracı kesin tahliye olur. Bu da doğru değil. İcra takibinin usulü, ödeme emrinin tebliği, itiraz, ödeme ve tahliye talebinin hangi hukuki sebebe dayandırıldığı ayrı ayrı değerlendirilmelidir.''
Ev sahipleri açısından en kritik hata nedir?
Av. Gizem Gonce: ''Bence en önemli hata, tahliye hukukunu yalnızca “kaç kira ödenmedi?” sorusuna indirgemek. Çünkü tahliye davalarında tarihlerin büyük önemi var. Örneğin: Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, kiranın ödeme günü, kiranın muaccel olduğu tarih, mdemenin yapılıp yapılmadığı, ihtarın düzenlenme tarihi, ihtarın kiracıya tebliğ tarihi, ihtara konu edilen kira dönemi, ihtarın içeriği, lira yılının başlangıç ve bitiş tarihi, dava tarihi bir bütün olarak incelenmeli. Özellikle iki haklı ihtar konusunda “iki tane ihtarname gönderdim, dolayısıyla tahliye kesin” yaklaşımı hukuken doğru değildir. Yargıtay kararları bize gösteriyor ki, ihtarların içeriği ve zamanlaması tahliye açısından belirleyici olabiliyor.''
Hem kiracıya hem ev sahibine uyarılarınız neler olur?
Av. Gizem Gonce: ''Kira ilişkilerinde tarafların birbirlerinin haklarını bilmeleri çok önemli. Kiracı açısından: Kiranızı zamanında ödeyin, ödemelerinizi belgeleyin, ihtarname veya icra ödeme emri geldiğinde süreleri kaçırmayın. Ev sahibi açısından: Kiracı ödeme yapmadığında kendi yönteminizle tahliye etmeye çalışmayın; hangi tahliye sebebinin oluştuğunu tespit edin ve kanunun öngördüğü usulü uygulayın. Ve en önemlisi: “İki kira ödenmedi, kiracı kesin çıkar.” şeklindeki ezber bilgiye güvenmeyin. Hukuken mesele yalnızca kaç kira ödenmediği değildir. Hangi kira ödenmedi, ne zaman ödenmesi gerekiyordu, ihtar ne zaman gönderildi, ihtar kiracıya ne zaman ulaştı, ihtar gerçekten haklı mıydı ve dava ne zaman açıldı? Bütün bu soruların cevabı birlikte değerlendirilmelidir. Kira hukukunda bazen bir gün, bir tebliğ tarihi veya bir ihtarnamenin içeriğindeki tek bir ifade, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.''
Derinlemesine Analiz, Teyitli Haber! Tıkla ve favori kaynağın yap.
Google Play
App Store
10:10
Haberi Paylaş
İLGİLİ HABERLER
YORUM YAZ