Milyonlarca kiracıyı ilgilendiren tahliye sürecinde dikkat çeken bir hukuki ayrıntı ortaya çıktı. Mahkeme kararından haberi olmayan kiracılar, tahliye memurları kapıya dayandığında evlerinden çıkarılma tehlikesiyle karşı karşıya kalabiliyor. Peki kendisine tahliye kararı tebliğ edilmeyen kiracı tahliyeyi durdurabilir mi? Kesinleşmiş karar yeniden incelenebilir mi? Gecikmiş itiraz hakkı hangi şartlarda kullanılabilir? Avukat Gizem Gonce, kiracıların hak kaybına uğramaması için dikkat etmesi gereken hukuki süreçleri Tgrthaber.com Özel Haber Editörü Zeynep Gizem Er'e değerlendirdi.
Mahkeme kararından haberdar olmayan kiracı, tahliye memurları kapıya geldiğinde evden çıkarılmayı durdurabilir mi? Kararın kendisine hiç tebliğ edilmediğini söyleyen kiracı hangi hukuki haklara sahip?
Av. Gizem Gonce: "Burada öncelikle birbirinden farklı iki tebligatın ayrılması gerekiyor:
Kiracının mahkeme kararını tebliğ almamış olması, tek başına tahliye kararını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak tebligat gerçekten usulsüzse veya hiç yapılmamışsa, kararın kesinleşme işlemi ve kanun yolu süresi bakımından ciddi bir hukuki sorun ortaya çıkabilir."
Bu nedenle ilk yapılması gereken işlem, icra müdürlüğünden ve kararı veren mahkemeden dosyaların incelenmesini istemektir.
Özellikle şu belgeler kontrol edilmelidir:
Kiracının fiilen tebligatı eline almamış olması ile hukuken geçerli bir tebligatın hiç yapılmamış olması aynı şey değildir. Örneğin Tebligat Kanunu'nun 21. maddesine uygun olarak yapılan bir tebligat, muhatap evrakı bizzat teslim almamış olsa bile geçerli olabilir."
Tahliye kararını sonradan öğrenen kiracı gecikmiş itiraz hakkından yararlanabilir mi? İcra ve İflas Kanunu'nun 65. maddesi hangi durumlarda devreye giriyor? Başvuru için ne kadar süre var?
Av. Gizem Gonce: "Burada önemli bir hukuki ayrım var. Gecikmiş itiraz, İcra ve İflas Kanunu'nun 65. maddesinde düzenlenmiştir. Bu hükme göre borçlu, kendi kusuru olmaksızın bir engel nedeniyle süresi içerisinde itiraz edememişse gecikmiş itiraz yoluna başvurabilir.
Ancak bu başvurunun kabul edilmesi için iki temel koşul bulunur:
Engelin ortadan kalktığı tarihten itibaren üç gün içerisinde mazereti gösteren delillerle birlikte icra mahkemesine başvurulmalıdır. Burada özellikle altını çizmek gerekir: Gecikmiş itiraz, kesinleşmiş bir mahkeme kararına karşı doğrudan açılan bir dava değildir. İcra takibindeki itiraz süresinin kaçırılmasıyla ilgili özel bir başvuru yoludur. Dolayısıyla kiracının mahkeme kararını hiç tebliğ almaması durumunda öncelikle tebligatın usulsüzlüğü ve kararın kesinleşmesinin hukuka uygun olup olmadığı değerlendirilmelidir."
Yargıtay'ın usulsüz tebligat ve gecikmiş itiraz konusundaki kararları kiracılar için hangi kapıları açıyor? Tahliye işlemini ilk kez icra memurlarından öğrenenler hangi süreleri kaçırmamalı?
Av. Gizem Gonce: "Yargıtay 12. Hukuk Dairesi – 23.06.2022 tarihli karar
Yargıtay, İİK m. 65 kapsamında gecikmiş itirazın ön koşulunun usulüne uygun tebligat olduğunu açıkça ortaya koymuştur.
Kararda şu ayrım yapılmıştır:
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi – E. 2016/29393, K. 2018/2843
Bu kararda Yargıtay, usulsüz tebligat şikâyetinin öğrenme tarihinden itibaren yedi günlük süre içerisinde yapılması gerektiğine dikkat çekmiştir.
7201 sayılı Tebligat Kanunu'nun 32. maddesine göre usulsüz tebligatta muhatabın öğrendiğini beyan ettiği tarih, tebliğ tarihi olarak kabul edilir.
Kararın uygulamadaki önemi şudur: Kiracı tahliye işlemini ilk defa tahliye memurlarından öğrendiğini ileri sürüyorsa, öğrenme tarihini belgelemeli ve icra mahkemesine başvuru süresini kaçırmamalıdır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – E. 2017/3104, K. 2021/705
Bu kararda kira nedeniyle başlatılan ilamsız tahliye takibinde ödeme emrinin kiracılardan birine tebliğ edilmemesi değerlendirilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu, ödeme emri kendisine tebliğ edilmeyen kiracı bakımından itiraz ve ödeme sürelerinin başlamayacağını, temerrüt koşullarının da bu tebligat üzerinden oluşturulamayacağını belirtmiştir.
Ancak bu kararın ilamsız tahliye takibine ilişkin olduğunu özellikle belirtmek gerekir. Kesinleşmiş bir mahkeme ilamının icrasına ilişkin her olaya doğrudan uygulanamaz."
Kiracıya mahkeme kararı hiç tebliğ edilmeden tahliye kararı kesinleştirildiyse ne olacak? Kesinleşme şerhinin kaldırılması ve istinaf yolunun yeniden açılması mümkün mü?
Av. Gizem Gonce: "Evet, somut olayın özelliklerine göre kesinleşme işleminin hukuka aykırı olduğu ileri sürülebilir.
Örneğin mahkeme gerekçeli kararı kiracının bilinen adresine göndermemişse veya yapılan tebligat Tebligat Kanunu'na aykırıysa, istinaf süresinin usulüne uygun tebligat olmadan başlatıldığı ve kararın bu nedenle erken kesinleştirildiği iddia edilebilir.
Bu durumda:
HMK m. 95 uyarınca eski hâle getirme, kişinin kendi kusuru olmaksızın süreyi kaçırmış olmasını gerektirir. Bu yol otomatik olarak tahliyeyi durdurmaz."
Tahliye memurları eve geldiğinde kiracının ilk dakikalarda atması gereken adımlar neler? İcra dosyasındaki hangi belgeler kontrol edilmeli? Tahliyeyi durdurmak için yalnızca mahkemeye başvurmak yeterli mi?
Av. Gizem Gonce: "Burası özellikle önemli. Çünkü tahliye işlemi fiilen başlamak üzereyken yapılan hukuki başvuruların zamanlaması büyük önem taşır.
Kiracıya önerim şu işlemlerin gecikmeden yapılmasıdır:
Burada çok önemli bir uyarım var: İcra mahkemesine şikâyet dilekçesi verilmesi, tek başına tahliye işlemini durdurmaz. Mahkemeden veya kanunun öngördüğü yetkili merciden tahliyenin durdurulmasına yönelik ayrıca bir karar alınması gerekir."
Tahliye memurları kapıya geldiğinde evde kiracı dışında başka bir kişi bulunuyorsa tahliye işlemi durdurulabilir mi? Kiracıdan bağımsız bir hak iddia eden kişilerin hukuki güvencesi var mı?
Av. Gizem Gonce: "Bu ihtimal de ayrıca değerlendirilmelidir. İcra ve İflas Kanunu'nun 276. maddesi, tahliyesi istenen taşınmazda kiracıdan başka bir kişinin bulunması ve bu kişinin işgal hakkını ileri sürmesi durumunu düzenler. Bu kişi, kiracıdan bağımsız bir hukuki hakka sahip olduğunu ileri sürüyorsa ve kanundaki koşullar gerçekleşmişse tahliye işlemi ertelenerek konu icra mahkemesine taşınabilir. Ancak bu düzenleme, doğrudan tahliye kararının muhatabı olan kiracının tebligat eksikliğini gidermek için kullanılabilecek genel bir yol değildir."
Tahliye kararı kesinleşmiş olsa bile tebligat sürecindeki hukuka aykırılıklar yeniden inceleme konusu olabilir mi? Kiracılar hak kaybı yaşamamak için hangi kritik süreleri takip etmeli?
Av. Gizem Gonce: "Kiracının tahliye kararını ilk defa tahliye memurları kapısına geldiğinde öğrenmesi, hukuken son derece önemli bir durumdur. Ancak burada her olayın kendi içerisinde değerlendirilmesi gerekir. Çünkü tahliye kararının kesinleşmiş olması ile kiracıya yapılan tebligatların usulüne uygun olması birbirinden ayrı hukuki meselelerdir. Öncelikle kiracıya gerekçeli kararın tebliğ edilip edilmediği, tebliğin hangi adrese yapıldığı ve tebligat mazbatasında hangi işlemlerin kayıt altına alındığı incelenmelidir.
Eğer kiracıya usulüne uygun bir tebligat yapılmamışsa ve karar bu nedenle hukuka aykırı şekilde kesinleştirilmişse, kiracının kanun yollarına başvurma hakkı gündeme gelebilir. Burada gecikmiş itiraz ile usulsüz tebligat şikâyetini birbirine karıştırmamak gerekiyor. İİK'nın 65. maddesindeki gecikmiş itiraz, borçlunun kusuru dışında bir engel nedeniyle süresinde itiraz edememesi hâlinde uygulanır. Hiç veya usulüne uygun tebligat yapılmamışsa öncelikle Tebligat Kanunu'nun 32. maddesi çerçevesinde değerlendirme yapılmalıdır.
Bir diğer önemli husus da sürelerdir. Kiracı tahliye memurlarının geldiği tarihi, tahliye işlemini ilk öğrendiği tarih olarak belgelemeli ve yasal başvuru sürelerini kaçırmamalıdır. Özellikle yedi günlük şikâyet süresinin geçirilmesi ciddi hak kayıplarına neden olabilir. Vatandaşlarımızın şunu bilmesini istiyorum: Kesinleşme şerhi bulunan her kararın tebligat süreci mutlaka hukuka uygun gerçekleşmiş demek değildir. Ancak tebligat yapılmadığı iddiası da tek başına tahliye kararını ortadan kaldırmaz. Dosyanın tamamı incelenmeli, doğru hukuki başvuru doğru süre içerisinde yapılmalıdır. Tahliye memurları kapıya geldikten sonra harekete geçmek yerine, böyle bir risk ortaya çıktığında hukuki sürecin önceden takip edilmesi çok daha önemlidir."
Google Play
App Store
17:00
Haberi Paylaş
YORUM YAZ