Derinlemesine Analiz, Teyitli Haber! Tıkla ve favori kaynağın yap.
Ev sahibi olmak isteyen milyonlarca kişi faiz indirimlerini yakından takip ederken, konut piyasasının geleceğine ilişkin kritik bir değerlendirme geldi. Ekonomist Prof. Dr. Ali Hepşen, faizlerin gerilemesiyle birlikte krediye erişimin kolaylaşabileceğini ancak artan talebin konut fiyatlarını da yukarı çekebileceğini belirterek, 2026'nın ikinci yarısına ilişkin çok çarpıcı uyarılarda bulundu.
Hepşen, Tgrthaber.com Özel Haber Şefi Bengü Sarıkuş'a yaptığı değerlendirmede ayrıca Z kuşağının ev sahibi olabilmesi için formülü açıklayarak, konut yatırımında “aldım, nasıl olsa yükselir” döneminin geride kaldığını söyledi.
Z kuşağı nasıl ev sahibi olacak? Gençlerin konut sahibi olmasının formülü nedir?
Prof. Dr. Ali Hepşen: Bugün gençlerin konut sahibi olmasını yalnızca "birikim yap, peşinatı oluştur, kalanını krediyle tamamla" formülü üzerinden konuşmak bana çok gerçekçi gelmiyor. Çünkü Türkiye'de konut fiyatları ile gençlerin gelirleri arasındaki makas oldukça açıldı. Buna bir de yüksek kredi faizlerini eklediğimizde, ilk kez konut alacak bir gencin yalnızca kendi geliriyle klasik banka kredisi kullanarak konut sahibi olması giderek zorlaşıyor.
Burada iki ayrı konuyu birbirinden ayırmak gerekiyor. Birincisi konuta erişilebilirlik, ikincisi konut finansmanına erişilebilirlik. Konut fiyatının yüksek olması başka bir sorun, o konutu satın almak için kullanılabilecek uzun vadeli ve ödenebilir finansmanın bulunmaması başka bir sorun. Türkiye bugün ikisini aynı anda yaşıyor.
Ben gençlerin konut sahipliğinde tek bir finansman modelinden ziyade birkaç aracın birlikte kullanılacağı yeni bir döneme girdiğimizi düşünüyorum. Banka kredisi yine olacak ama tek başına yeterli olmayacak. Tasarruf finansman şirketleri, geliştirici finansmanı, gayrimenkul sertifikaları ve kademeli mülkiyet modelleri daha fazla konuşulacak. Uzun süredir yazılarımda üzerinde durduğum "önce bir kısmına sahip ol, zaman içinde payını artır" yaklaşımının gençler açısından önemli olduğunu düşünüyorum.
Bir de kamunun rolü var. İlk kez konut alacak gençlere yönelik destek verilecekse bunun doğrudan fiyatları yukarı taşıyan geniş kapsamlı ucuz kredi kampanyası şeklinde yapılmasını doğru bulmam. Arz tarafı aynı kalırken talebi ucuz krediyle hızlandırırsanız, sağlanan avantajın bir bölümü kısa sürede konut fiyatına yansıyabilir. Daha hedefli modeller gerekiyor. İlk konut, belirli gelir grupları, belirli konut büyüklükleri ve mümkünse yeni konut arzıyla bağlantılı finansman modelleri düşünülebilir.
Gençlere de "mutlaka 25 yaşında ev sahibi olmalısınız" gibi bir hedef koymanın doğru olmadığını düşünüyorum. Z kuşağının çalışma biçimi, şehir tercihi ve mobilitesi önceki kuşaklardan farklı. Bazen kirada oturup tasarrufunu farklı yatırım araçlarında değerlendirmek ekonomik olarak daha doğru olabilir. Ev sahipliği önemli ama hayatın tek finansal başarı ölçüsü değil.
Konutun yatırım aracı olma özelliği zayıflıyor mu?
Prof. Dr. Ali Hepşen: Konut yatırım aracı olma özelliğini kaybetmiyor ama yatırımcı açısından değerlendirme biçimi değişiyor.
Türkiye'de uzun yıllar oldukça basit bir davranış vardı. Konut alınır, birkaç yıl tutulur ve nominal fiyat artışı yatırımcıyı tatmin ederdi. Yüksek enflasyon döneminde nominal fiyat artışını yatırım getirisi olarak görmek yanıltıcı hale geldi. Son dönemde konut fiyatları nominal olarak yükselmeye devam ederken reel olarak aynı performansı göstermedi. TCMB de Konut Fiyat Endeksi'ni nominal ve reel hareketleri izlememize imkân verecek şekilde yayımlıyor.
Ben bunu konut yatırımının bitmesi şeklinde okumuyorum. Daha seçici bir konut yatırımcısı ortaya çıkıyor.
Artık "konut aldım, nasıl olsa yükselir" yaklaşımı yeterli değil. Hangi şehir? Hangi ilçe? Yeni mi, eski mi? Deprem riski nedir? Enerji verimliliği nasıl? Kiraya ne kadar sürede verilebilir? Aidatı ne kadar? Net kira getirisi nedir? Bunların hepsi yatırım kararının içine girdi.
Alternatif getiri de çok önemli. Mevduatın, tahvilin, yatırım fonlarının yüksek getiri sunduğu bir ortamda yatırımcı doğal olarak konutun getirisini bunlarla karşılaştırıyor. Konutun likit olmayan bir yatırım olduğunu da unutmamak gerekiyor.
Dolayısıyla konut yatırım aracı olmaktan çıkmıyor. Kolay yatırım aracı olmaktan çıkıyor diyebiliriz. Bence aradaki fark önemli.
Konut yatırımında kira getirisi mi, değer artışı mı daha önemli?
Prof. Dr. Ali Hepşen: Ben ikisini birbirinden ayırarak değerlendirmem. Gayrimenkul yatırımının toplam getirisi iki temel kaynaktan gelir: dönemsel nakit akışı, yani kira geliri ve sermaye kazancı, yani değer artışı.
Türkiye'de geçmişte yatırımcı daha çok ikinci bölüme baktı. Çünkü konut fiyatlarının hızlı arttığı dönemlerde kira getirisi ikinci planda kalabiliyordu. Bugün ise yatırım hesabının biraz değiştiğini görüyorum.
Örneğin 10 milyon TL'lik bir konutun yıllık brüt kira gelirinin 500 bin TL olduğunu düşünelim. Brüt kira getirisi yüzde 5'tir. Buradan boş kalma süresi, bakım, aidat, vergi ve diğer giderleri çıkardığımızda net getiri daha aşağıya gelir. Yatırımcı artık haklı olarak şunu soruyor: "Bu kadar sermayeyi bağladığım bir varlıktan aldığım net kira getirisi yeterli mi?"
Sonra ikinci soru geliyor. Konutun fiyatı önümüzdeki dönemde enflasyonun üzerinde mi artacak?
Ben bugün yatırım amaçlı konut alacak bir kişinin sadece "bu bölge prim yapar" cümlesiyle hareket etmesini oldukça riskli buluyorum. Kira çarpanı, net kira getirisi ve alternatif yatırım araçlarının getirisi mutlaka hesaba katılmalı.
İyi bir konut yatırımı bence artık sadece değer artışı beklentisine yaslanmamalı. Makul bir kira getirisi üretmeli ve bulunduğu bölgenin ekonomik, demografik ve kentsel dönüşüm dinamikleri de gelecekte değer artışını desteklemeli. Bu nedenle önümüzdeki dönemde konut piyasasında aynı şehir içinde bile yatırım performanslarının çok daha fazla ayrışabileceğini düşünüyorum.
Faiz düşüşü konut alıcısını mı zenginleştirir, ev sahibini mi?
Prof. Dr. Ali Hepşen: Bu soru çok önemli çünkü faiz düşüşünü genellikle yalnızca kredi taksitinin azalması üzerinden değerlendiriyoruz. Faiz düştüğünde ilk etki konut alıcısının borçlanma kapasitesi üzerinde görülür. Aynı gelirle daha yüksek tutarda kredi kullanılabilir veya aynı kredi için daha düşük taksit ödenebilir. Bu, teorik olarak alıcı açısından olumlu.
Ama Türkiye'de ikinci etkiyi de biliyoruz. Kredi koşulları rahatladığında konut talebi hızlanıyor. Konut arzı aynı hızda artmıyorsa kredi maliyetindeki düşüşün bir bölümü konut fiyatına yansıyor.
Basit bir örnek vereyim. Faiz düştüğü için bir hanenin erişebildiği kredi tutarı 2 milyon TL'den 3 milyon TL'ye çıkıyorsa, bu 1 milyon TL'nin tamamının alıcının cebinde kaldığını düşünemeyiz. Piyasada aynı anda binlerce kişinin satın alma kapasitesi yükselirse satıcıların fiyat beklentileri de değişir.
Bu nedenle hızlı ve güçlü bir faiz düşüşü kısa vadede mevcut konut sahiplerinin varlık değerlerini de artırabilir. Konut almak üzere bekleyen kişinin finansman koşulu iyileşirken satın almak istediği konutun fiyatı da yükselmeye başlayabilir.
| Başlık | Açıklama |
|---|---|
| Kredi Koşulları Rahatladığında Konut Talebi | Faiz düşüşünün konut alıcısı ve ev sahibi üzerindeki etkileri Prof. Dr. Ali Hepşen tarafından değerlendirildi. |
| Faiz Düşüşünün Alıcı Üzerindeki Etkileri | Faiz oranlarının düşmesi, alıcının borçlanma kapasitesini artırır. Aynı gelirle daha yüksek kredi veya aynı kredi için daha düşük taksit imkanı doğar. Bu teorik olarak alıcı için olumludur. |
| Faiz Düşüşünün Türkiye'deki İkinci Etkisi | Kredi koşulları rahatladığında konut talebi hızlanır. Arz aynı hızda artmazsa, kredi maliyetindeki düşüşün bir kısmı konut fiyatlarına yansır. |
| Etkiyi Gösteren Örnek | Faiz düşüşüyle bir hanenin erişebildiği kredi tutarı 2 milyon TL'den 3 milyon TL'ye çıkarsa, bu artışın tamamı alıcının cebinde kalmaz. Piyasada binlerce kişinin satın alma kapasitesi yükseldiğinde satıcıların fiyat beklentileri de değişir. |
| Kısa Vadeli Varlık Değeri Artışı | Hızlı ve güçlü bir faiz düşüşü, mevcut konut sahiplerinin varlık değerlerini artırabilir. Konut almak için bekleyen kişinin finansman koşulları iyileşirken, konut fiyatları da yükselebilir. |
2026 yılı içinde bir faiz düşüşü bekliyor musunuz?
Prof. Dr. Ali Hepşen: 2026 için çok hızlı bir faiz indirim döngüsünden ziyade kademeli bir normalleşme ihtimalini daha güçlü görüyorum. TCMB 23 Temmuz toplantısında politika faizini yüzde 37'de sabit tuttu. Temmuz Piyasa Katılımcıları Anketi'nde de sonraki toplantılar için sınırlı düşüş beklentileri bulunuyor ve 12 ay sonrası politika faizi beklentisi yüzde 29,44 seviyesinde.
Dolayısıyla 2026'nın kalanında faiz indirimi ihtimalini dışlamıyorum. Ancak konut piyasası açısından politika faizinden daha önemli olan gösterge, bankaların tüketiciye sunduğu konut kredisi faizinin ne ölçüde gerileyeceği.
Benim beklediğim hareket, bir anda ucuz konut kredisine dönülmesi değil. Önce finansman koşullarında sınırlı bir rahatlama, ardından ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payında kademeli yükseliş daha olası görünüyor.
| Başlık | Değer |
|---|---|
| Soru | 2026 yılı içinde bir faiz düşüşü bekliyor musunuz? |
| Profesör | Prof. Dr. Ali Hepşen |
| Beklenti (2026) | 2026 için çok hızlı bir faiz indirim döngüsünden ziyade kademeli bir normalleşme ihtimali daha güçlü. |
| TCMB Politika Faizi (Temmuz Toplantısı) | Yüzde 37'de sabit tutuldu. |
| Temmuz Piyasa Katılımcıları Anketi (Beklenti) | Sonraki toplantılar için sınırlı düşüş beklentileri bulunuyor. |
| 12 Ay Sonrası Politika Faizi Beklentisi | Yüzde 29,44 |
| Faiz İndirimi İhtimali (2026'nın Kalanı) | Dışlanmıyor. |
| Konut Piyasası İçin Önemli Gösterge | Bankaların tüketiciye sunduğu konut kredisi faizinin ne ölçüde gerileyeceği. |
| Beklenen Hareket (Konut Kredisi) | Bir anda ucuz konut kredisine dönülmesi değil. |
| Olası Gelişme Sırası | Önce finansman koşullarında sınırlı bir rahatlama, ardından ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payında kademeli yükseliş. |
2026 yılının ikinci yarısında konut sektörü ile ilgili öngörünüz nedir?
Prof. Dr. Ali Hepşen: 2026'nın ikinci yarısında sert bir fiyat sıçramasından çok, satışların canlı kaldığı fakat fiyat davranışlarının daha ölçülü seyrettiği bir piyasa bekliyorum. Son birkaç yılda ilginç bir şey gördük. Konut kredisi kullanımının oldukça zorlaştığı dönemlerde bile konut satışları tamamen durmadı. Alıcı daha fazla özkaynak kullandı, geliştirici finansmanına yöneldi, tasarruf finansmanını kullandı veya satın alma kararını bir süre erteleyip daha sonra piyasaya döndü. Son yazılarımızda üzerinde durduğumuz finansman yapısındaki değişim burada önemli.
Bu nedenle artık sadece ipotekli satış rakamına bakarak konut talebini okumak yeterli değil.
Faizlerde sınırlı bir gerileme başlarsa ipotekli satışlarda yeniden hareket görebiliriz. Fakat bunun fiyatlara etkisinin 2020-2021 dönemindeki kadar hızlı olacağını düşünmüyorum. Çünkü hanehalkının satın alma gücü, konut fiyatlarının ulaştığı seviye ve kredi taksitleri ciddi bir sınırlayıcı olmaya devam ediyor.
Fiyat tarafında nominal artışların devam etmesi şaşırtıcı olmaz. Benim için daha anlamlı soru, konut fiyatlarının enflasyonun üzerinde artıp artamayacağı. Haziran 2026 itibarıyla TCMB'nin güncel Konut Fiyat Endeksi verileri bu nominal-reel ayrımı izlememize imkân veriyor.
Kiralar tarafını da ayrı değerlendirmek gerekiyor. Satın alınabilirlik sorunu devam ettikçe konuta erişemeyen haneler kiralık piyasada kalıyor. Bu da özellikle büyükşehirlerde kiralık konut talebini canlı tutuyor. Dolayısıyla satılık konut piyasasında reel fiyat düzeltmesi yaşanırken kiralık piyasada aynı ölçüde rahatlama görülmeyebilir.
2026'nın ikinci yarısını ben bir "bekleme dönemi" olarak görmüyorum. Piyasa çalışmaya devam edecektir. Satış tabii ki olacaktır, özellikle son dönemlerde tasarruf finansman şirketlerinin de etkisiyle finansman modelleri çeşitlenmeye devam edecektir, faiz indirimi beklentisi zaman zaman fiyatlara yansıyacaktır. Fakat yatırımcı açısından eski dönemin "konutu al ve bekle" kolaylığı giderek azalıyor desek yanlış da olmaz sanırım.
Google Play
App Store
Haberi Paylaş
16:56
İLGİLİ HABERLER
YORUM YAZ