Ev alacaklar bu tarihi bekliyor: Gayrimenkul uzmanından yatırımcıya kritik uyarı

Ev sahibi olmak isteyen yatırımcılar en uygun tarihi bekliyor. Reel konut fiyatlarında gerileme yaşanırken, özellikle ikinci el konutlarda dikkat çeken fırsatlar oluşuyor. 2022’de 23-24 yıla kadar çıkan amortisman süresi günümüzde 13-14 yıla kadar geriledi. Tüm bu gelişmelerin üzerine konut almak isteyenler gözlerini konut kredisi faizlerinde düşüşe çevirdi.

Peki 2026’da ev almak mı, 2027’yi beklemek mi daha avantajlı? Konut fiyatları ve faizler nasıl bir seyir izleyecek? Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Özelmacıklı, konut piyasasındaki son tabloyu ve ev almak isteyenlerin önündeki seçenekleri Tgrthaber.com Özel Haber Şefi Bengü Sarıkuş’a değerlendirdi.

FİNANSMANA ERİŞİMDE YAŞANAN PROBLEM

Konut fiyatlarında mevcut tabloyu nasıl değerlendiriyorsunuz?

Mustafa Özelmacıklı: Konut fiyatları açısından gerçekten aslında reel anlamda bir gerileme var. Bu da özellikle ikinci el gayrimenkullerde, konutlarda önemli fırsatları beraberinde getiriyor. Gayrimenkul tarafında amortisman süreleri hiç olmadığı kadar düştü. Yaklaşık 2022 yılında 23-24 yıla varan amortisman süreleri neredeyse 13-14 yıllara kadar gerilemiş bir durumda.

Özellikle yeni konutların üretim maliyetleri ise artmaya devam ediyor. Gerek inşaat maliyetlerindeki artış gerekse inşaat maliyetleri ikinci el konutları önemli bir noktaya getirdi.

Aslında var olan taleplerle ilgili en önemli problem finansmana erişimde yaşanan problem. Finansmana erişimde de şu an için tasarruf finansmanı şirketlerindeki birikimlerle düşük fiyatlı gayrimenkuller piyasada daha hızlı ve daha çok satılıyor diyebiliriz.

Arz açısından baktığımızda da özellikle proje satışları ve vadeli satışlarda kısmen durgunluk var. Şu an için arzı kısmen kentsel dönüşüm ve devletin sosyal konut projeleriyle piyasaya yeni konut arzı sağlanabiliyor.

Tabii konut erişimi zorlandıkça baskılanan bir kira fiyatı var. Kira fiyatları da reel olarak artmaya devam ediyor.

Özellikle mevduat faizlerinden elde edilen gelirler çerçevesinde de piyasaya bakıldığında, ev alma, konut alma yerine mevduat faizleri tercih ediliyor. Ama bu noktada bizim özellikle bu dönem düşen amortisman süreleri çerçevesinde ve fırsat ikinci el gayrimenkuller çerçevesinde gayrimenkulün güvenli bir liman olduğunu tekrar hatırlatabiliriz diyebilirim.

Önümüzdeki 6-12 ayda konut fiyatlarını belirleyecek temel faktörler neler?

 Mustafa Özelmacıklı: Özellikle önümüzdeki 6-12 ayda konut fiyatlarını belirleyecek temel faktör finansmana erişimde yaşanacak iyileşmeler.

Bu noktada özellikle makroekonomik istikrar çerçevesinde, eğer küresel piyasalarda petrol baskısı azalırsa bu durum özellikle de bizim ülkemizde mali baskıyı azaltırsa enflasyondaki düşüşte ve bu noktada faizlerdeki düşüşte etkili olacak kanaatindeyim.

Bu çerçevede özellikle eğer önümüzdeki yıl faizlerde düşüşler olsa bu da konut kredilerine biraz daha yansır. Şu an için neredeyse yüzde 2,80'lerden kredi çeken bir müşterinin 1 milyon TL için 30 bin TL'ye yakın aylık ödeme yapması aslında bu noktada finansmana erişimin ne kadar zor olduğunu gösteriyor.

Kısıtlı finansman imkanları, özellikle bankacılık sektöründe konut edinimi tarafında önemli bir engel. Ama en azından önümüzdeki dönemde faizler düşer ve bu kredi oranları en azından yüzde 2 seviyelerinin altına görebilirsek bu noktada talebin biraz daha artış göstereceğini ifade edebiliyoruz.

Konut tarafında özellikle artan üretim maliyetleri nedeniyle ikinci eldeki fırsat gayrimenkullerin de çok uzun süre piyasada kalması ihtimali bulunmuyor. Çünkü bu noktada özellikle baktığımızda gayrimenkul, vatandaşlara yani aslında yatırımcılara gerek değer artışı kazancı gerekse de kira getirisi sağlaması açısından önemli.

Ama tabii ki bu fırsat bütün gayrimenkuller için çok yüksek oranda diyemeyiz. Barınma ve gelir amaçlı ihtiyaçlar çerçevesinde değerlendirildiğinde önemli fırsatlar bu tarafta var.

Bugün ev almak isteyen beklemeli mi, yoksa beklemenin maliyeti daha mı yüksek?

Mustafa Özelmacıklı: Aslında ev almak isteyenlerin kişisel durumuna bağlı. Eğer gerçekten tasarruf finansmanı tarafında biriken bir parası varsa ya da az bir kredi miktarıyla, var olan peşinatıyla ev alabilir durumdaysa bu kişilerin özellikle barınma için ev almalarını ben tavsiye ederim.

Çünkü dediğim gibi inşaat maliyetleri her geçen gün artıyor. Betona neredeyse her ay zam geliyor. Artan bir inşaat maliyeti var. Artan bir işçilik maliyeti var.

Bu çerçevede baktığımızda aslında ikinci elde fırsat gayrimenkuller gerçekten değerlendirilebilir durumda. Ödenecek kiralara ve benzerlerine göre baktığımızda da reel anlamda da fiyatlar bu kadar gerilemişken, ama tabii bazen gelir amaçlı almak isteyenler de bunu, bu durumu düşünebiliyor.

BARINMA AMACI TEMEL BİR İHTİYAÇ

Tabii gelir amaçlı dediğimizde sadece konut yatırımı yok. İş yeri yatırımları da var. Bu noktada iş yeri yatırımlarının da 14-15 yıl gibi amortisman sürelerinde fırsat gayrimenkuller olduğunu bu dönemde söyleyebiliriz.

Ama yatırımcılar açısından tabii durum biraz daha farklı. Yatırımcılar mevcuttaki faiz getirisi çerçevesinde durumu değerlendirdiğinde elde edilecek kira geliri veya benzeri rakamların çok tatmin edici olmadığını değerlendiriyorlar. Özellikle dediğim gibi amortisman süresi oldukça düşük bir seviyede. Onun için aslında kira dengesi daha yüksek. Yani satış fiyatlarının düştüğü, kira fiyatlarının yükseldiği bir dönemdeyiz.

Onun için kirada oturan kişiler için tabii kira artışı aile bütçesini oldukça etkiliyor. Onun için barınma amacı temel bir ihtiyaç.

Tabii şu an devletin sosyal konut projelerini bekleyenler var. Kentsel dönüşüm gibi projeler var. Ama tabii ki özellikle ben barınma amacıyla ev almayı öncelikli bir ihtiyaç olarak görüyorum. Türkiye'de nispeten yüzde 50 altı seviyelerine kadar düştü ev sahipliği oranı. Onun için bu dönemde değerlendirilebilir bir durum.

FAİZ ORANINA TAKILMAYIN

Kira ödeyerek birikim yapmak mı, krediyle ev almak mı?

Mustafa Özelmacıklı: Tabii kira aslında boşuna ödenen bir para. Yani eğer şu an için ödenen kira, aslında kredi çekilerek bir ev alma imkanı sağlayacaksa bunu değerlendirmekte fayda var.

Yani faiz oranına çok takılmamak lazım. Çünkü yüksek artış gösteren enflasyon ortamında bu faiz oranları olsa da evin değeri zaten artacak.

Bunun yanında zaten kredilerle ilgili refinansman modelleri var. Yani siz faiz oranları daha makul seviyeye geçtiğinizde kredinizi kapatıp yeniden kredi çekebilirsiniz. Tekrar bir finansman tercihinde bulunabilirsiniz. Ama en azından toplanılacak rakama bakınca belki bu ödenmeyecek gibi duruyor ama konutların fiyatı arttığında da bu daha da alınmayacak bir hale geliyor.

Onun için krediyle ev almak, eğer barınma için, ödediğiniz kiranın bir tık üstünde kredi çektiğiniz tutarda ödemeler yapıyorsanız bence değerlendirmek daha mantıklı. Bir de tabii tasarruf finansmanı sistemi modelinde de alternatifler var. Daha kısa vadede daha uygun finansal modeller de burada bulunabiliyor. Bu da değerlendirilebilir.

EV ALACAKLAR BU TARİHİ BEKLİYOR

Ev almak isteyenler için en uygun tarih sizce ne zaman? 2026 ya da 2027 içerisinde?

 Mustafa Özelmacıklı: Tabii çok net bir tarih belirtmek mümkün değil ama tabii ki ben 2027 yılının daha iyi bir alternatif olacağını düşünüyorum. Çünkü faizler düşecek. Nispeten faizlerin gerilemesi ve konut fiyatları artıyor olacak.

Ama şu var tabii, bu mevcut birikimi nerede değerlendirdiğinize bağlı. Borsadaki durum ortada. Altın fiyatları belirsizliğini koruyor. Gayrimenkul bu noktada çok daha güvenilir bir yatırım aracı. Evet, uzun vadede likiditeye dönmek zor ama nispeten ne aldığınız belli, yeri belli, yurdu belli, maliyeti artan bir unsur. Yenisinin maliyeti oldukça yüksek. O nedenle çok fırsat ikinci el gayrimenkuller var, değerlendirilebilir.

İLGİLİ HABERLER

Türkiye’ye “Clawback” sistemi gelir mi? Fon krizinin ardından dikkat çeken formül

Kredi kartı borcu olanlar dikkat! Bu hatayı yapanın borcu katlanacak